Inhaltsverzeichnis
| 1. | Vorbemerkungen |
| 2. | Begriffsabgrenzungen zu Wasserschäden als Bauschäden / Baumängel |
| 3. | Die Ursachen für Wasserschäden |
| 4. | Die Gefahren aus Wasserschäden |
| 5. | Notwendige Sofortmaßnahmen bei Wasserschäden |
| 6. | Unser Leistungen und die Kosten |
| 7. | Schadenersatzansprüche |
| 8. | Referenzobjekte des Sachverständigen |
1. Vorbemerkungen
Bautechnische Gutachten, hier Bauschäden nach Wassereinbrüchen, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Schadensbeseitigungen.
Sie beinhalten:
Das Gutachten ist Grundlage für:
2. Begriffsabgrenzungen
Baumangel
Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel sind immer in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, z.B. fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten etc. Diese Ist-Zustandsabweichungung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.
Baumängel können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Baumängel wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar möglich, sehr oft nur mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen zu dem Mangel angemessen berücksichtigt werden.
Bauschaden
Ein Bauschaden ist immer die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, z.B. durch einen Wasserschaden. Die Ursachen für einen Bauschaden können unterschiedlichster Art sein, z.B. aufgrund eines Wasserrohrbruchs, einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung etc.. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn z.B. minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder die Einhaltung von DIN-Normen durch den Baubetrieb/Handwerker missachtet wurde.
Bauschäden können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in aller Regel möglich. Oft ist diese Schadensbeseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen für den Schaden angemessen berücksichtigt werden.
Mängel/Schäden an und in Bauwerken aus rechtlicher Sicht können sein:
Die wesentlichsten Mängel und Schäden bei einem Wasserschaden in Gebäuden
Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel (entsteht vor Baubeginn) und Bauschaden (entsteht während der Bauzeit oder nach der Fertigstellung des Bauwerks) vernachlässigt, da er für den Eigentümer des Gebäudes und den sachverständigen Gutachter, den Schaden/Mangel betreffend, unerheblich ist. Nur für die Feststellung des Verursachers ist diese Unterscheidung letztendlich von Bedeutung.
Die wesentlichsten Schäden/Mängel aus einem Wasserschaden sind:
3. Die Ursachen für einen Wasserschaden
Die wesentlichsten Ursachen für einen Wasserschaden sind:
4. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Wasserschaden
Sollten Sie einen Wasserschaden in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung oder in gewerblich genutzten Arbeitsräumen feststellen, dann spielen Sie (empfohlen) nicht den "Helden". Hüten Sie sich (empfohlen) vor allem vor den Ratschlägen "selbsternannter Fachleute".
5. Gesundheitsgefährdungen aus einem Wasserschaden
Die wesentlichste Gefahr bei auftgetretenen Wasserschäden ist in der Hauptsache "die Gefahr der Erkrankung" an den Folgen eines nicht oder zu spät beseitigten Wasserschadens. Die Gefahr lauert hier in der Schimmelbildung und seinen gesundheitsgefährdenden Eigenschaften. Kommt es zur Schimmelbildung ist auch hier bei Kindern die Gefahr um ein vielfaches höher, da das Immunsystem von Kindern noch nicht so stabil ausgebildet ist, wie bei den Erwachsenen. Daher sind Kinder grundsätzlich stärker gefährdet als Erwachsene.
Eine nicht mindere Gefahr bei Wasserschäden ist das Entstehen von materiellen Schäden, die bei zu spätem Reagieren auf den Befall oft sehr teuer werden können. Wasser und seine verschiedenen Inhaltsstoffe hat in vielen Fällen, z.B. bei dauerhafem Feuchteeintrag, auch eine zerstörerische Wirkung auf nahezu alle Materialien, wenn der Schadensfall zu spät bekämpft wird. Das heißt, Bauteile wie Trockenbauelemente, Dämmmaterialien, Farbanstriche und möglicherweise Hausratteile müssen erneuert werden.
Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu einem Wasserschaden, stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung.
Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.
6. Unser Leistungsangebot und die Kosten
6.1 Vorbemerkungen
Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Wasserschaden bieten wir Ihnen nach einem Erstgespräch/Erstbesichtigung zu dem Schaden unsere Gutachterleistungen an, in dessen Ergebnis können Sie dann ein Gutachten zu dem Wasserschaden in Auftrag geben.
In den verschiedenen Rubriken unserer Web-Site haben Sie gelesen, welche sichtbaren und oft unsichtbaren Folgen durch Wasserschäden entstehen können. Im Folgenden wollen wir Sie informieren welche Leistungen wir für Sie bei Wasserschäden erbringen können und welche Kosten auf Sie dafür zukommen.
Wenn Sie einen Wasserschaden in Ihrem Haus/Wohnung feststellen, dann sollten Sie möglichst schnell reagieren und mit uns Kontakt aufnehmen und einen Termin zu einem Erstgespräch/einer Ortsbesichtigung vereinbaren, denn bei Wasserschäden ist wie bei Fäkalien- und Schimmelschäden "Eile" geboten. Nach Wasserschäden ist die für Menschen gefährliche Schimmelpilzbildung nicht weit, wenn nicht sofort getrocknet wird,
und
die Beseitigung von kleinen materiellen Schäden kosten Sie weniger Geld. Lassen Sie diese kleinen Schäden unbeachtet, dann werden daraus große Schäden und die kosten dann großes Geld. Unbeachtete kleine gesundheitliche Veränderungen können dann zu dauerhaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, die Ihre Lebensqualität erheblich beeinflussen werden.
6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch
Bei der Erstbesichtigung eines möglichen Schadens an Ihrer Immobilie oder Ihren Wirtschaftsgut aus einem Wasserschaden sind die Voraussetzungen für die Ursachenfindung des Schadens zu besprechen, da dafür eine Reihe von Unterlagen benötigt werden.
Für Ihre Immobilienbewertung bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen an. Sie können nach einem Erstgespräch dann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.
Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar mit anderen Angeboten ist.
6.3 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung
Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel / Schäden zu besprechen. Für die Wertermittlung einer Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:
Bei diesem Erstgespräch bespricht der Sachverständige mit Ihnen und beantwortet Ihre Fragen zu:
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
6.4 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch / Erstbesichtigung
Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch / Erstbesichtigung besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Vertragsangebot.
Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:
| Hinweis: | Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt. |
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
6.6 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch
Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:
Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.
7. Schadenersatzansprüche
Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:
Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.
In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.
Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.
Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.
Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters
Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen
Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.
Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentums-wohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht ! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.
Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.
Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.
Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.
Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:
Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden
Dieser Dritte kann sein:
Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".
Die kommunalen Schiedsstellen:
In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.
Das Gericht:
Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.
Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.
An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.
| Empfehlung: | Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein. |
8. Referenzobjekte des Sachverständigen
Der Autor dieser Seite ist im Bereich der Bauschadensgutachten für alle Bau-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden tätig. Er erstellt auf der Rechtsbasis der anerkannten Regeln der Technik, der DIN-Normen und den baubiologischen Vorschriften Gutachten für die vorstehend genannten Bauschäden. Sein Tätigkeitsbereich umfasst Bauschadensgutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:
Für Privatpersonen:
| 3 MFH Döbern - Wasser- und Schimmelschaden | 2014 |
| MFH Cottbus Wasser- und Schimmelschaden | 2015 |
| Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2015 |
| Wohnung Berlin-Köpenik - Wasser- u. Schimmelschaden | 2016 |
| Mietwohnung Berlin-Köpenik - Wasserschaden | 2016 |
| MFH Löwenberg - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2016 |
| Mietwohnung Berlin - Wasserschaden | 2015 |
Für Amtsgerichte:
| Baumarkt Amtsgericht Chemnitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2008 |
| MFH Rochlitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2015 |
| AG Senftenberg MFH Klettwitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2009 |
| AG Neuruppin MFH - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2010 |
Für Unternehmen:
| Versicherungsbüro Birkenwerder - Wasserschaden | 2016 |
| Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Schimmelschaden | 2009 |
| Arztpraxis Berlin - Wasser- u. Schimmelschaden | 2015 |
| Bürokomplex S+P-Real Estate - Wasser- u. Bauschaden | 2017 |