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Schadensgutachten zu einem Foggingschaden

Inhaltsverzeichnis

1. Vorbemerkungen
2. Begriffsabgrenzungen zu Foggingschäden als Bauschäden / Baumängel
3. Fogging als Gefahr
4. Die Ursachen für Foggingschäden
5. Mögliche Erkrankungen
6. Unser Leistungen und die Kosten
7. Schadenersatzansprüche
8. Referenzobjekte des Sachverständigen

 

The Magic Dust - Der schwarze Nebel

 

1. Vorbemerkungen

Gutachten zu Foggingbefall zeigen die Ursachen auf zu:

  1. Baumängeln,
  2. Bauschäden,
  3. Renovierungsfehlern in Wohn- und Arbeitsräumen
  4. Falscher Gebäude- und/oder Raumnutzung
  5. Sanierungsnotwendigkeiten

Das Gutachten sollte beinhalten:

  1. Die sachverständig festgestellten Ursachen
  2. Die empfohlenen Maßnahmen zur Beseitigung von Foggingbefall
  3. Angaben zu den Ursachen des Foggingschadens
  4. Angaben zu den Schadensverursachern des Befalls/Schäden
  5. Empfehlungen zur Beseitigung des Foggingschaden
  6. Die zu erwartenden Kosten

Gutachten zu Foggingbefall sind die Grundlage:

  1. für eine einvernehmliche Schlichtung zwischen Mieter/Vermieter/Handwerker/Baubetrieb etc.
  2. für die Verdeutlichung der Gefahren, die Fogging in Wohnräumen darstellt,
  3. als verbindliche Handlungsanleitung für die notwendige Gefahrenbeseitigung (Sanierung) einschließlich aller notwendigen Schutzmaßnahmen vor, während und nach der Sanierung.
  4. für das "Selbständige Beweisverfahren" zur Beweissicherung
  5. für die Streitschlichtung in gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen

2. Begriffsabgrenzungen

Fogging gilt bis heute noch als Phänomen. Unter Fogging versteht man plötzlich auftretende schwarze Flecken und rußähnliche, schwarzgraue und ölig schmierige Ablagerungen auf Tapeten, Fensterrahmen, Gardinen, Steckdosen, Lichtschaltern, Fliesen und/oder Einrichtungsgegenständen. Es handelt sich nicht um normale Verschmutzungen, die im Laufe mehrerer Jahre entstehen. Die Ablagerungen entstehen plötzlich, innerhalb von wenigen Tagen oder Wochen. Oft verschwinden die Ablagerungen im Sommer und kommen manchmal im nächsten Winter wieder.

 

3. Fogging als Gefahr

Ein Foggingschaden/-Befall ist nur bedingt eine Gefahr. Ein plötzlich auftretender Foggingschaden führt zu keinen Schäden an Ihrer Gesundheit. Die Gefahr, die vom einem Foggingschaden ausgeht, ist materieller Art. Sie kann, wenn Sie Mieter in einer Wohnung sind, Ihren "Geldbeutel/Familienbudget" oder auch die Ihres Vermieters durch die Kosten der Beseitigung des Befalls ggf. sehr belasten, heißt, die Sanierung kann unter Umständen sehr teuer werden.

Ein Foggingschaden kann ein Schaden in mehrfacher Hinsicht sein. Er stellt immer die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand dar. Diese Ist-Zustandsabweichungung (Mangel/Schaden) wirkt sich in der Regel als:

  1. Beeinträchtigung des Wohnwertes/Wohlfühlwertes für den Wohnbereich/Arbeitsbereich,
  2. Wertminderung bei Wertermittlungen z.B. eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung im Verkaufsfall oder
  3. Mietwertminderung im Vermietungsfall aus.

4. Die wesentlichsten Ursachen für einen Foggingschaden/Foggingbefall

Im Winter 1995/96 trafen die ersten Anfragen beim Umweltbundesamt nach den Ursachen dieser Ablagerungen ein. Während man damals zunächst ratlos davor stand, sind heute zumindest die grundsätzlichen Zusammenhänge bekannt. Die sogenannten "SVOC" (semivolatile organic compounds), also die schwerflüchtigen organischen Verbindungen, spielen beim Fogging-Phänomen die entscheidende Rolle. Wenn Verbrennungsprozesse beim Fogging eine Rolle spielten, wurden auch PAK (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) und/oder Ruß (elementarer Kohlenstoff) gefunden. In unklaren Schadensfällen dient die Analyse auf PAK und Ruß zur Abklärung, ob Verbrennungseinflüsse eine Rolle spielen. 1997 wurde vom Institut für Wasser, Boden und Lufthygiene des Umweltbundesamtes eine Fragebogenaktion bei Gesundheits- und Umweltämtern durchgeführt. Es wurde das Auftreten, die Gemeinsamkeiten und Unterschiede des Phänomens erfragt. Erfasst und ausgewertet wurden insgesamt 132 Fälle. Die Auswertungen ergaben folgende Schwerpunkte:

  1. Die Staubablagerungen traten in über 90% aller Fälle während der Heizperiode auf,
  2. Die Wohnungen waren entweder neu gebaut oder kurz vorher renoviert worden,
  3. Häufig verschwanden die dunklen Stellen im nächsten Sommer, um manchmal in der darauffolgenden Heizperiode erneut aufzutreten.
  4. Die Analyse der Ablagerungen ergaben fast nie Hinweise auf vermehrte Verbrennungsrückstände (Ruß- und PAK-Analysen waren negativ). Stattdessen fand man vielfach höhersiedende organische Verbindungen, wie Weichmacher, langkettige Alkane, Alkohole und Carbonsäuren in den Ablagerungen.

Aus diesen Schwerpunkten wurden folgende Ursachen für das Phänomen gefolgert:

  1. Beim Bau bzw. der Renovierung der Wohnungen wurden Produkte eingesetzt, die höhersiedende organische Verbindungen ("SVOC"; semivolatile organic compounds) an die Raumluft abgeben. Die Konzentration dieser Verbindungen in der Raumluft ist im Winter (Heizung an und weniger Lüftung) besonders hoch. Die SVOC werden an vorhandene Staubpartikel in der Luft angelagert und diese setzen sich dann unter bestimmten Umständen an den o.g. Oberflächen ab. Die SVOC in der Raumluft sind der erste und wichtigste Schritt in der Ursachenkette, sie alleine genügen aber noch nicht, um auch tatsächlich Ablagerungen zu verursachen.
  2. Bauliche Gegebenheiten (Wärmebrücken, Risse und andere Baumängel)
  3. Raumausstattung (Materialien, die zusätzlich Weichmacher abgeben, wie Laminat, PVC, Teppichboden, Paneelen),
  4. Raumnutzung (Verwendung zusätzlicher Emissionsquellen für SVOC wie Öllämpchen und Kerzen, Lüftungsverhalten,
  5. sonstige raumklimatische und Witterungseinflüsse wie Luftfeuchtigkeit, Elektrostatik der Luft.

Die Thermik (Warmluftbewegung/Luftwalze) im Raum spielt also eine Rolle und elektrostatisch geladenen Oberflächen begünstigen den Effekt.

 

5. Mögliche Erkrankungen

Erkrankungen oder Gesundheitliche Schäden aus einem Foggingschaden sind in aller Regel nicht möglich.

Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu einem Foggingschaden, stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

 

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Foggingschadens bieten wir Ihnen nach einem Erstgespräch/Erstbesichtigung zu dem Schaden unsere Gutachterleistungen an, in dessen Ergebnis können Sie dann ein Schadensgutachten in Auftrag geben.

Im Folgenden informieren wir Sie, welche Leistungen wir für Sie erbringen können und welche Kosten auf Sie dafür zukommen.

Wenn Sie einen Foggingschaden in Ihrem Haus/Wohnung feststellen, dann sollten Sie reagieren und mit uns Kontakt aufnehmen und einen Termin zu einem Erstgespräch/einer Ortsbesichtigung vereinbaren.

 

6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung eines möglichen Schadens an Ihrer Immobilie oder Ihrem Wirtschaftsgut sind die Voraussetzungen für die Ursachenfindung des Schadens zu besprechen, da dafür eine Reihe von Unterlagen benötigt werden, wie:

  • Bauzeichnungen,
  • Flächen- und Raumberechnungen,
  • Flurkarte,
  • Grunbdbuchauszug
  • Mietverträge,
  • zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie
  • usw.

Bei diesem Erstgespräch bespricht der Sachverständige mit Ihnen und beantwortet Ihre Fragen zu:

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sein können.
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten,
  • Zu welchem Zeitpunkt soll das Gutachten fertiggestellt sein,
  • Worauf legen Sie besonderen Wert,
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden (Beweisverfahren, Versicherungsleistung, Klageerhebung)
  • usw.

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

 

6.3 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch

Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.

Die Erstbesichtigungskosten für unsere Leistungen werden berechnet mit:

  • 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk usw.,
  • 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  • 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  • Nur bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung
  • Nur bei Auftragserteilung die Kosten für ggf. notwendigen Schimmelhund oder Luftprobeentnahmen nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot
  • Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  • Nur bei Bedarf Bauschadensthermografieanalysen 12.00 € pro Analyse
  • Digitale Fotos zur Beweissicherung a 0,50 € pro Bild
  • Nur bei Bedarf Einsatz von Datenloggern 5,00 € pro Gerät pro Woche (max. 3 Wochen)
  • Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

6.4 Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung:

Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen können sein:

  • Erstellung eines kostenpflichtigen Abschlussberichtes zu der Erstbesichtigung als sachverständiger Beweis und zur Argumentation gegenüber dem Mieter/Vermieter oder dem Baubetrieb/Handwerker.
  • Erstellung eines Gutachtens zu den Ursachen des Bauschadens, wenn die Schadensursachen nicht bei der Erstbesichtigung sofort erkennbar sind. An dieser Stelle sind dann weitere Bauwerksuntersuchungen zur Ursachenfindung des Bauschadens meistens unumgänglich. Dies können Luftprobenentnahmen, bauphysikalische Messungen, Einsatz von Datenloggern bis hin zu ggf. notwendigen Bauwerksöffnungen sein.
  • Erstellung eines Gutachtens zur Einleitung eines "Selbständigen Beweisverfahrens" zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder dem Verursacher des Schadens.
  • Erstellung des Gutachtens für eine gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder Schadensverursacher.
  • Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch einen Baubetrieb/Handwerker oder sonstigen Dienstleistern.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden,
  • Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen, Schadensart und Umfang,
  • Liegen Kontaminationsschäden (nachfolgende Laboruntersuchungen zwingend notwendig) oder einfache Bauschäden vor,
  • Der Dauer der Bestandsaufnahme
Hinweis:  Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt.

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

 

6.5 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens zur Ursachenfindung des Schadens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung für den Foggingschaden oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden,
  • Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen,
  • Die Anzahl der Schäden (Einzelschaden, Mehrfachschäden),
  • Der Dauer Bestandsaufnahme

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:

  1. 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
  2. 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  3. 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  4. Nur bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung. Jedoch nur dann, wenn Schimmelschäden in den Gebäuden festgestellt werden muss.
  5. Die Behördengebühren für Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
  6. 12,00 € pro Thermobericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von z.B. Feuchteschäden in Bauwerken
  7. 0,50 € pro Bild für notwendige digitale Beweisfotos
  8. Nur bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € pro Logger pro Woche (max. 3 Wochen)
  9. Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.

7. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.

Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters

Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?
  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.

Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.

Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.

  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?

Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:

  • die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und
  • die Regeln der VOB (Vergabe und Vertragsbestimmungen für Bauleistungen) oder des BGB bei Neubauten/Sanierungen/Reparaturen durch Firmen im Rahmen der Mängelanspruchszeit,
  • die Vertragsvereinbarungen der Parteien wie Reparaturaufträge, Bauverträge,
  • analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren.
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

  • Ein Mediator,
  • Eine kommunale Schiedsstelle,
  • Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".

Die kommunalen Schiedsstellen:

In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.

Das Gericht:

Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.

Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.

An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.

Empfehlung:  Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein.

 

8. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite ist im Bereich der Bauschadensgutachten für alle Bau-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser-, und Foggingschäden tätig. Er erstellt auf der Rechtsbasis der anerkannten Regeln der Technik, der DIN-Normen und den baubiologischen Vorschriften Gutachten für die vorstehend genannten Bauschäden. Sein Tätigkeitsbereich umfasst Bauschadensgutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:

Für Privatpersonen:

Eigentumswohnung Cottbus - Foggingschaden 2014
Mietwohnung Dresden - Foggingschaden 2015

Für Unternehmen und Gerichte wurden bisher noch keine Gutachten über Foggingschäden erstellt.