Inhaltsverzeichnis
| 1. | Vorbemerkungen |
| 2. | Begriffsabgrenzungen zu einem Schimmelschaden als Bauschäden/Baumängel |
| 3. | Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden |
| 4. | Die Ursachen für einen Schimmelschaden |
| 5. | Notwendige Sofortmaßnahmen bei Schimmelschäden |
| 6. | Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden |
| 7. | Unser Leistungsangebot und die Kosten |
| 8. | Schadenersatzansprüche |
| 9. | Referenzobjekte des Sachverständigen |
Für ggf. notwendige Gutachten zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen als TÜV-geprüfter Sachverständiger für Schimmelbewertung gern zur Verfügung.
1. Vorbemerkungen
Bautechnische Gutachten, hier Schimmelbewertung, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Dieses Gutachten zu den Auswirkungen aus einem Schimmelschaden bildet die Grundlage für die notwendigen Mängelbeseitigungen/Reparaturen/Sanierungen.
Sie beinhalten:
Sie sind im Wesentlichen Grundlage für:
2. Begriffsabgrenzungen
Baumangel
Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel sind immer in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, z.B. fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten etc. Diese Ist-Zustandsabweichungung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.
Baumängel können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Baumängel wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar möglich, sehr oft nur mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen zu dem Mangel angemessen berücksichtigt werden.
Bauschaden
Ein Bauschaden ist immer die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, z.B. durch einen Wasserschaden. Die Ursachen für einen Bauschaden können unterschiedlichster Art sein, z.B. aufgrund eines Wasserrohrbruchs, einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung etc.. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn z.B. minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder die Einhaltung von DIN-Normen durch den Baubetrieb/Handwerker missachtet wurde.
Bauschäden können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in aller Regel möglich. Oft ist diese Schadensbeseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen für den Schaden angemessen berücksichtigt werden.
Mängel/Schäden an und in Bauwerken sind vorhanden, wenn:
3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden
Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel (entsteht vor Baubeginn) und Bauschaden (entsteht während der Bauzeit oder nach der Fertigstellung des Bauwerks durch fehlerbehaftete Nutzung) vernachlässigt, da er für den Eigentümer des Gebäudes und den sachverständigen Gutachter, den Schaden/Mangel betreffend, unerheblich ist. Nur für die Feststellung des Verursachers ist diese Unterscheidung letztendlich von Bedeutung.
Die wesentlichsten Mängel/Schäden an und in Gebäuden/baulichen Anlagen sind:
4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden
Die meisten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit dem Schimmelschaden sind:
5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Schimmelschaden
Bei einem Schimmelschaden empfehlen wir Ihnen als Sofortmaßnahmen, bevor Sie einen Sachverständigen für Schimmelschäden einschalten, wenn Sie kein Fachmann sind:
Nach diesen Sofortmaßnahmen ist dringend zu empfehlen, einen Sachverständigen für Schimmelschäden zu kontaktieren,
Es ist aus Gründen der Erhaltung/Wiederherstellung Ihrer Gesundheit ausdrücklich davor zu warnen
zu vertrauen und somit die Gefahr von Schimmelfolgeschäden zu unterschätzen.
6. Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden (aus: VPB-Ratgeber)
6.1 Vorbemerkungen
Schimmelpilze benötigen drei Dinge zum Leben und Wachsen:
In einem intakten Gebäude ist außer geringer Luftfeuchtigkeit kein Wasser vorhanden. Kommt es zu einem Feuchteschaden, ist es folglich nur eine Frage der Zeit, wann der mikrobielle Schaden, die Schimmelbildung eintritt.
Eine Studie aus 2003 an der Universität Jena mit dem Titel „Vorkommen, Ursachen und gesundheitliche Aspekte von Feuchteschäden in Wohnungen brachte folgendes Ergebnis:
Mit dem Ziel, einen repräsentativen Überblick über die Situation in deutschen Wohnungen hinsichtlich Feuchteschäden und insbesondere Schimmelpilzbefall zu schaffen sowie deren Ursachen und Entstehungsbedingungen zu analysieren, wurde ein Querschnitt aus 5.530 Wohnungen begutachtet und deren Nutzer befragt. Angaben zur Allergie- und Asthmahäufigkeit wurden von den 12.132 Bewohnern erfasst.
Von den 5.530 untersuchten Wohnungen wiesen
Ein Zusammenhang zwischen den Schadensmerkmalen und der Häufigkeit allergischer und respiratorischer Erkrankungen konnte wissenschaftlich nachgewiesen werden.
6.2 Checkliste zu vermuteten Gesundheitsschäden
Wenn Sie oder jemand in Ihrer Familie sich unwohl fühlt, schlapp, übellaunig, energiearm, leistungsschwach, was Sie sonst von sich oder Ihrer Familie* nicht kennen, nutzen Sie die nachfolgend Checkliste - sie kann Ihnen weiterhelfen.
Falls Sie eine oder gar mehrere dieser Fragen bejaht haben, dann lassen Sie unbedingt Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Schimmelpilze durch einen Sachverständigen für Schimmelpilzschäden auf Schimmel und andere Schadstoffe prüfen und sich bei der fachgerechten Sanierung der von Schimmel befallenen Bauteile helfen.
Befunde aus epidemiologischen Untersuchungen nach Johanning et al. 1999 ergaben:
Beschwerden subjektiv erlebt:
Symptome objektivierbar
Schimmel als Bauschaden
Ein Schimmelschaden ist immer nur die Folge eines Bauschadens oder einer falschen Nutzung der Wohnung oder des Gebäudes. Die Ursachen für einen Baufolgeschaden dieser Art oder einer falschen Nutzung der Wohnung können sein z.B.
Vorhandener Schimmel in Wohnungen/Gebäuden, sichtbar oder unsichtbar, muss immer durch einen besonders sachverständigen Gutachter aus dem Bereich Baubiologie - Fachgruppe Schimmel begutachtet werden.
Schimmelschäden können
bei den Bewohnern von Wohnhäusern, aber auch bei Arbeitnehmern in betrieblichen Gebäuden auslösen.
Die wichtigsten im Haus vorkommenden Schimmelpilze sind Alternaria, Aspergillus, Cladosporium und Penicillium.
Kinder sind immer und besonders gefährdet, da Ihr Immunsystem noch nicht so ausgebildet ist, wie das der Erwachsenen. Es wurde ein um den Faktor 1,5 bis 3,5 höheres Risiko für Kinder, die in pilzbelasteten Wohnungen wohnten, errechnet - im Vergleich mit Kindern in nicht mit Schimmelpilzen belasteten Wohnungen. Eine Studie konnte beispielhaft zeigen, dass eine erhöhte Raumluftkonzentration von Penicillium-Arten signifikant mit kindlichem Asthma bronchiale miteinander in Wechselbeziehung stehen.
Extrem gefährdet sind Personen mit HIV-Infektionen, Patienten nach Transplantationen, Krebserkrankte und Mukoviszidosekranke.
Die Auslösung von Gesundheitsschäden erfolgt durch die Aufnahme der für die Menschen nicht sichtbaren flugfähigen Schimmelsporen über die Atemwege.
Die Beseitigung von Schimmel in Gebäuden ist in aller Regel nur durch die Beseitigung der Ursachen der Schimmelpilzbildung möglich. In aller Regel sind die Ursachen Feuchteschäden in Wohnungen/Gebäuden, denn Schimmelpilze können nur entstehen bei Raumluftfeuchtigkeiten über 65 % in Abhängigkeit der Raumlufttemperaturen.
Leider kann der Schimmelschaden unter Umständen mit großem finanziellen Aufwand verbunden sein. Die Beseitigung von Gesundheitsschäden kann jedoch viel viel teurer werden.
6.3 Mögliche Erkrankungen*
Grundsätzlich sind alle Schimmelpilze geeignet, Allergien hervorzurufen!
Allergietypen
Allergietyp I - Schnelle Reaktion innerhalb 30 min.
Allergietyp Ill/IV - Reaktion nach 4-8 Stunden
Toxische Wirkungen
Schimmelpilze oder ihre Zellwandbestandteile können toxische Wirkungen auf Haut und Schleimhäute haben
Immuntoxische Wirkung
kleinste Partikel (Nanometer-Größe: 1 nm = 0,000001 mm) gelangen über die Lunge ins Blut, im ganzen Körper Krankheitsgefühl; aus der Freisetzung von Signalstoffen (= Interleukine) durch die Abwehrzellen resultieren Müdigkeit, Fieber, Muskel- und Gelenkschmerzen.
* Copyright 2011 © Der Schimmelbewerter
Für die Beratung und/oder die Erstellung eines Gutachtens zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.
6. Unser Leistungsangebot und die Kosten
6.1 Vorbemerkungen
Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Schimmelschaden bieten wir Ihnen nach einem Erstgespräch/Erstbesichtigung zu dem Schaden unsere Gutachterleistungen an, in dessen Ergebnis können Sie dann ein Gutachten zu dem Schimmelschaden in Auftrag geben.
In den verschiedenen Rubriken unserer Web-Site haben Sie gelesen, welche sichtbaren und oft unsichtbaren Folgen durch einen Schimmelschaden entstehen können.
Im Folgenden wollen wir Sie informieren welche Leistungen wir für Sie erbringen können und welche Kosten auf Sie dafür zukommen.
Wenn Sie einen Schimmelschaden als Folge aus einem Wasserschaden oder einem Fäkalienschaden in Ihrem Haus/Wohnung feststellen, dann sollten Sie möglichst schnell reagieren und mit uns Kontakt aufnehmen und einen Termin zu einem Erstgespräch/einer Ortsbesichtigung vereinbaren, denn bei Schimmelschäden ist wie bei Wasser- und Fäkalienschäden "Eile" geboten. Nach Wasserschäden ist die für Menschen gefährliche Schimmelpilzbildung nicht weit,wenn nicht sofort getrocknet wird
und
die Beseitigung von kleinen materiellen Schäden kosten Sie wenig Geld. Lassen Sie diese kleinen Schäden unbeachtet, dann werden daraus große Schäden und die kosten dann großes Geld. Unbeachtete kleine gesundheitliche Veränderungen können dann zu dauerhaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, die Ihre Lebensqualität erheb-lich beeinflussen werden.
6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung
Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Für die Wertermittlung einer Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:
Bei diesem Erstgespräch bespricht der Sachverständige mit Ihnen und beantwortet Ihre Fragen zu:
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
6.3 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch/Erstbesichtigung
Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.
Die Erstbesichtigungskosten für unsere Leistungen werden berechnet mit:
6.4 Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung:
Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen können sein:
Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:
| Hinweis: | Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt. |
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.
6.6 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch
Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:
Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.
7. Schadenersatzansprüche
Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:
Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.
In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.
Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.
Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.
Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters
Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen
Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.
Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.
Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.
Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.
Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.
Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:
Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden
Dieser Dritte kann sein:
Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".
Die kommunalen Schiedsstellen:
In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.
Das Gericht:
Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.
Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.
An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.
| Empfehlung: | Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein. |
8. Referenzobjekte des Sachverständigen
Der Autor dieser Seite ist im Bereich der Bauschadensgutachten für alle Bau-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden tätig. Er erstellt auf der Rechtsbasis der anerkannten Regeln der Technik, der DIN-Normen und den baubiologischen Vorschriften Gutachten für die vorstehend genannten Bauschäden. Sein Tätigkeitsbereich umfasst Bauschadensgutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:
Für Privatpersonen:
| 3 MFH Döbern - Wasser- und Schimmelschaden | 2014 |
| MFH Cottbus Wasser- und Schimmelschaden | 2015 |
| Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2015 |
| Wohnung Berlin-Köpenik - Wasser- u. Schimmelschaden | 2016 |
| Mietwohnung Berlin-Köpenik - Wasserschaden | 2016 |
| MFH Löwenberg - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2016 |
| Mietwohnung Berlin - Wasserschaden | 2015 |
Für Amtsgerichte:
| Baumarkt Amtsgericht Chemnitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2008 |
| MFH Rochlitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2015 |
| AG Senftenberg MFH Klettwitz - Wasser- u. Schimmelschaden | 2009 |
| AG Neuruppin MFH - Wasser- u. Fäkalienschaden | 2010 |
Für Unternehmen:
| Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Schimmelschaden | 2009 |
| Arztpraxis Berlin - Wasser- u. Schimmelschaden | 2015 |
| Bürokomplex S+P-Real Estate - Wasser- u. Bauschaden | 2017 |