Für Cottbus und Umgebung

Tel.: (03 55) 58 40 988

Fax: (03 55) 58 40 989

Funk: (01 72) 9 53 96 34

Für Berlin und Umgebung

Tel.: (0 30) 20 05 08 91

Fax: (0 30) 20 05 08 92

Funk: (01 72) 9 53 96 34

Für Dresden und Umgebung

Tel.: (03 51) 7 95 48 90

Funk: (01 72) 9 53 96 34

Sollten Sie jetzt Fragen haben dann

Rufen Sie uns an - oder

Schicken Sie uns ein Fax - oder

Schicken Sie uns eine E-Mail - und

Sie erhalten eine Antwort

 

Mail:

Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Schadensgutachten zu einem Schimmelschaden

Inhaltsverzeichnis

1. Vorbemerkungen
2. Begriffsabgrenzungen zu einem Schimmelschaden als Bauschäden/Baumängel
3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden
4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden
5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Schimmelschäden
6. Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden
7. Unser Leistungsangebot und die Kosten
8. Schadenersatzansprüche
9. Referenzobjekte des Sachverständigen

Für ggf. notwendige Gutachten zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen als Sachverständiger für Schimmelbewertung gern zur Verfügung.

 

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Schimmelbewertung, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Dieses Gutachten zu den Auswirkungen aus einem Schimmelschaden bildet die Grundlage für die notwendigen Mängelbeseitigungen/Reparaturen/Sanierungen.

Sie beinhalten:

  1. Die Darstellung der Schäden/Mängel
  2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel/Schäden
  3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden/Mängel
  4. die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung

Sie sind im Wesentlichen Grundlage für:

  1. Die Einvernehmliche Streitschlichtung zwischern den Betroffenen und dem/den Verursacher/n
  2. Das "Selbständige Beweisverfahren" zur Mängelbeweissicherung
  3. Die Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen
  4. Die Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen
  5. Die Streitschlichtung mittels eines Mediators

2. Begriffsabgrenzungen

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel sind immer in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, z.B. fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten etc. Diese Ist-Zustandsabweichungung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Baumängel wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar möglich, sehr oft nur mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen zu dem Mangel angemessen berücksichtigt werden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist immer die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, z.B. durch einen Wasserschaden. Die Ursachen für einen Bauschaden können unterschiedlichster Art sein, z.B. aufgrund eines Wasserrohrbruchs, einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung etc.. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn z.B. minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder die Einhaltung von DIN-Normen durch den Baubetrieb/Handwerker missachtet wurde.

Bauschäden können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen sachverständigen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in aller Regel möglich. Oft ist diese Schadensbeseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen für den Schaden angemessen berücksichtigt werden.

Mängel/Schäden an und in Bauwerken sind vorhanden, wenn:

  1. Fehler die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern
  2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften
  3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik (siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B)

3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel (entsteht vor Baubeginn) und Bauschaden (entsteht während der Bauzeit oder nach der Fertigstellung des Bauwerks durch fehlerbehaftete Nutzung) vernachlässigt, da er für den Eigentümer des Gebäudes und den sachverständigen Gutachter, den Schaden/Mangel betreffend, unerheblich ist. Nur für die Feststellung des Verursachers ist diese Unterscheidung letztendlich von Bedeutung.

Die wesentlichsten Mängel/Schäden an und in Gebäuden/baulichen Anlagen sind:

  1. Mauerwerksrisse
  2. Putzrisse
  3. Dachundichtigkeiten
  4. Mauerwerksdurchfeuchtungen
  5. Schimmelbildung
  6. Foggingerscheinungen
  7. Fäkalien- und Wasserschäden
  8. Fundamentbrüche
  9. Funktionsmängel an den Einbauanlagen
  10. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
  11. usw.

4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden

Die meisten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit dem Schimmelschaden sind:

  1. Fehler in Bauprojekten
  2. Putzrisse und Mauerwerksrisse
  3. Dachundichtigkeiten
  4. Defekte oder fehlende Mauerwerkssperren
  5. Mauerwerksdurchfeuchtungen
  6. Fehlende oder ungenügende Wärmedämmung des Gebäudes
  7. Falsche Auswahl von Bau- und Reparaturmaterialien
  8. Unterlassen Reparaturleistungen - eine der Hauptursachen
  9. Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen
  10. Lüftungsfehler (sehr häufig auftretend)
  11. Funktionsmängel an den Einbauanlagen
  12. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
  13. Unkenntnis der Betroffenen im Umgang mit Schimmelbefall,
  14. usw.

5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Schimmelschaden

Bei einem Schimmelschaden empfehlen wir Ihnen als Sofortmaßnahmen, bevor Sie einen Sachverständigen für Schimmelschäden einschalten, wenn Sie kein Fachmann sind:

  1. Überstreichen Sie bei sichtbarem Schimmelbefall die Befallstelle mit normalem Malerkleister oder schließen Sie die Befallstelle mit einer an den Rändern abgedichteten Folie, damit die für Sie nicht sichtbaren Sporen sich nicht von der Befallstelle lösen können und Sie diese nicht mehr einatmen können sowie im Raum nicht mehr "umherschwirren" können.
  2. Kaufen Sie sich in der Apotheke 200 ml Isopropanol oder Isopropyhlalkohol (Preis um 5,50 €) und reiben Sie den Schimmelbefall als Behelfslösung bis zur Sanierung des Raumes ab. Das Tuch ist nach der Reinigung sofort aus der Wohnung zu entsorgen und die Zimmer mindestens 10 Minuten quer zu lüften.
    Hinweis: Es ist höchste Vorsicht im Umgang mit den vorstehend genannten Flüssigkeiten geboten, da diese im Zusammenhang mit offenem Feuer (Zigarette, Kerze etc.) leicht brennbar bis explosiv sind.
  3. Verwenden Sie in jedem Fall einen Mundschutz (Taschentuch ausreichend oder M3-Maske), der das Einatmen der Sporen verhindern soll. Bei dieser Tätigkeit sollten nur Sie allein im Raum sein.
  4. Die Kinder sollten bis zur endgültigen Schadensbehebung (Sanierung), wenn räumlich möglich, an anderen Ortes untergebracht werden,
  5. Bis zur Sanierung des Kinderzimmers dieses in keine Querlüftungen der Wohnung einzubeziehen, um einen möglichen Sporentransport in andere Räume der Wohnung, z.B. das zweite Kinderzimmer, zu vermeiden.
  6. Es ist zu empfehlen, bei gesundheitlichen Auffälligkeiten der Kinder, diese einem Allergologen oder Pullmologen oder Kinderarzt vorsorglich vorzustellen, um ggf. vorbeugend bereits eingetretene Gesundheitsschäden zu erkennen oder diese ausschließen zu können.
  7. Wenn Sie sich unsicher sind, rufen Sie uns (03 55-58 40 988) oder die Abt. Hygiene bei Ihrer zuständigen Stadtverwaltung/Kreisverwaltung an und bitten Sie diese um Rat.
  8. Wenn Sie Mieter sind, verständigen Sie umgehend den Vermieter von dem Schadensfall und bitten Sie um Abstellung der Mängel in Form der Schadenssanierung.
  9. Wenn Sie Eigentümer des befallenen Objektes sind, veranlassen Sie umgehend die Sanierung des Schadens, denn die unter 1. bis 6. aufgeführten Sofortmaßnahmen beseitigen nur die Folgen des Schimmelschadens, jedoch nicht die Ursachen des Schadens.
  10. Vergessen Sie nicht Ihre Versicherung vom Schadensfall spätestens am nächsten Tag zu verständigen.

Nach diesen Sofortmaßnahmen ist dringend zu empfehlen, einen Sachverständigen für Schimmelschäden zu kontaktieren,

  • um die Gesundheitsgefahren zu beseitigen,
  • die Ursachen für die Schimmelbildung zu finden und
  • die Schimmelbildung fachgerecht zu beseitigen.

Es ist aus Gründen der Erhaltung/Wiederherstellung Ihrer Gesundheit ausdrücklich davor zu warnen

  • auf selbsternannte Fachleute und
  • den in Menge vorhandenen Baumarktwundermittel zur Schimmelentfernung

zu vertrauen und somit die Gefahr von Schimmelfolgeschäden zu unterschätzen.

 

6. Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden (aus: VPB-Ratgeber)

6.1 Vorbemerkungen

Schimmelpilze benötigen drei Dinge zum Leben und Wachsen:

  • energiereiches organisches Material (sind in Innenräumen immer ausreichend vorhanden),
  • Wasser und
  • Wärme (ist in Innenräumen fast immer ausreichend vorhanden)

In einem intakten Gebäude ist außer geringer Luftfeuchtigkeit kein Wasser vorhanden. Kommt es zu einem Feuchteschaden, ist es folglich nur eine Frage der Zeit, wann der mikrobielle Schaden, die Schimmelbildung eintritt.

Eine Studie aus 2003 an der Universität Jena mit dem Titel „Vorkommen, Ursachen und gesundheitliche Aspekte von Feuchteschäden in Wohnungen brachte folgendes Ergebnis:

Mit dem Ziel, einen repräsentativen Überblick über die Situation in deutschen Wohnungen hinsichtlich Feuchteschäden und insbesondere Schimmelpilzbefall zu schaffen sowie deren Ursachen und Entstehungsbedingungen zu analysieren, wurde ein Querschnitt aus 5.530 Wohnungen begutachtet und deren Nutzer befragt. Angaben zur Allergie- und Asthmahäufigkeit wurden von den 12.132 Bewohnern erfasst.

Von den 5.530 untersuchten Wohnungen wiesen

  • 1.213 (21,9%) sichtbare Feuchteschäden (inklusive Schimmelpilz) und
  • 513 (9,3%) Schimmelpilzschäden auf.

Ein Zusammenhang zwischen den Schadensmerkmalen und der Häufigkeit allergischer und respiratorischer Erkrankungen konnte wissenschaftlich nachgewiesen werden.

 

6.2 Checkliste zu vermuteten Gesundheitsschäden

Wenn Sie oder jemand in Ihrer Familie sich unwohl fühlt, schlapp, übellaunig, energiearm, leistungsschwach, was Sie sonst von sich oder Ihrer Familie* nicht kennen, nutzen Sie die nachfolgend Checkliste - sie kann Ihnen weiterhelfen.

  • Hat Ihre Wohnung oder Ihr Haus einen feuchten, muffigen Geruch?
  • Fällt Ihnen dieser Geruch besonders auf, wenn Sie nach längerer Zeit wieder nach Hause kommen?
  • Haben Freunde und Verwandte Sie schon einmal auf einen ungewöhnlichen Geruch bei Ihnen zu Hause angesprochen?
  • Hatten Sie kürzlich oder vor einiger Zeit einen Wasserschaden im Haus, einen Heizungsrohrbruch, einen Dachschaden, eine defekte Wasserleitung, einen Hochwassereinbruch oder einen geplatzten Waschmaschinenschlauch?
  • Sind Ihre Wände, Böden oder Decken teilweise feucht oder nass?
  • Erkennen Sie dunkle, schwarz-graue Verfärbungen an den Wänden, in Zimmerecken, Fensterlaibungen oder Jalousiekästen?
  • Zeigen sich dunkle Verfärbungen hinter Schränken, Fußleisten, Wandverkleidungen, WC-Spülkästen oder der Badewanne?
  • Hat sich die Silikonabdichtung an der Badewanne oder am Waschbecken dunkel verfärbt?
  • Siedeln bei Ihnen vermehrt Kellerasseln, Silberfischchen und Staubläuse (sie alle lieben feuchtes Raumklima)?
  • Ist Ihr Altbau noch nicht optimal wärmegedämmt?
  • Leiden Sie oder ein Familienmitglied unter ungeklärten Krankheitssymptomen oder einer chronischen Erkrankung, deren Ursache Ihr Arzt trotz sorgfältiger Diagnose nicht klären kann?
  • Machen Ihnen entzündliche Erkrankungen des Organsystems, Nägel, oder Atmungsorgane zu schaffen?
  • Plagen Sie unerklärliche Allergien und Hautreizungen?
  • Leiden Sie öfter unter grippeähnlichen Beschwerden, Müdigkeit, Kopfschmerzen?
  • Peinigen Sie schwere Erschöpfungszustände?
  • Quälen Sie Schwindel, Gedächtnis- und Sprachstörungen?
  • Leiden Sie an schwerem Asthma, Bronchitis, Husten, Heiserkeit oder anderen Atemwegserkrankungen mit ungeklärter Ursache?
  • Blieben alle Heilbehandlungen bisher ohne sichtbaren Erfolg?
  • Bessern sich Ihre Beschwerden, wenn Sie ein paar Tage das Haus verlassen?
  • Haben Sie ungewöhnlich viele Pflanzen im Haus (Schimmelpilze mögen feuchte Blumenerde)?

Falls Sie eine oder gar mehrere dieser Fragen bejaht haben, dann lassen Sie unbedingt Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Schimmelpilze durch einen Sachverständigen für Schimmelpilzschäden auf Schimmel und andere Schadstoffe prüfen und sich bei der fachgerechten Sanierung der von Schimmel befallenen Bauteile helfen.

Befunde aus epidemiologischen Untersuchungen nach Johanning et al. 1999 ergaben:

Beschwerden subjektiv erlebt:

  • Kopfschmerzen;
  • Müdigkeit;
  • Konzentrationsschwäche;
  • Gedächtnisstörungen;
  • Allgemeines Unwohlsein;
  • Infektanfälligkeit

Symptome objektivierbar

  • Brennende Augen;
  • Verstopfte/laufende Nase;
  • Rezidivierende Sinusitis;
  • Heiserkeit, Kratzen in der Kehle;
  • Husten
  • Kurzatmigkeit;
  • Bronchitis;
  • Verschlechterung von Asthma

Schimmel als Bauschaden

Ein Schimmelschaden ist immer nur die Folge eines Bauschadens oder einer falschen Nutzung der Wohnung oder des Gebäudes. Die Ursachen für einen Baufolgeschaden dieser Art oder einer falschen Nutzung der Wohnung können sein z.B.

  • als Folge eines Wasser- oder Abwasserrohrbruchs (zu spät getrocknet oder falsch getrocknet),
  • einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung,
  • der mangelbehafteten Lüftung der Wohnung/des Gebäudes
  • der falschen Heizungsführung in der Wohnung/im Gebäude
  • usw.

Vorhandener Schimmel in Wohnungen/Gebäuden, sichtbar oder unsichtbar, muss immer durch einen besonders sachverständigen Gutachter aus dem Bereich Baubiologie - Fachgruppe Schimmel begutachtet werden.

Schimmelschäden können

  • Allergien,
  • toxische Wirkungen und
  • Infektionen

bei den Bewohnern von Wohnhäusern, aber auch bei Arbeitnehmern in betrieblichen Gebäuden auslösen.

Die wichtigsten im Haus vorkommenden Schimmelpilze sind Alternaria, Aspergillus, Cladosporium und Penicillium.

Kinder sind immer und besonders gefährdet, da Ihr Immunsystem noch nicht so ausgebildet ist, wie das der Erwachsenen. Es wurde ein um den Faktor 1,5 bis 3,5 höheres Risiko für Kinder, die in pilzbelasteten Wohnungen wohnten, errechnet - im Vergleich mit Kindern in nicht mit Schimmelpilzen belasteten Wohnungen. Eine Studie konnte beispielhaft zeigen, dass eine erhöhte Raumluftkonzentration von Penicillium-Arten signifikant mit kindlichem Asthma bronchiale miteinander in Wechselbeziehung stehen.

Extrem gefährdet sind Personen mit HIV-Infektionen, Patienten nach Transplantationen, Krebserkrankte und Mukoviszidosekranke.

Die Auslösung von Gesundheitsschäden erfolgt durch die Aufnahme der für die Menschen nicht sichtbaren flugfähigen Schimmelsporen über die Atemwege.

Die Beseitigung von Schimmel in Gebäuden ist in aller Regel nur durch die Beseitigung der Ursachen der Schimmelpilzbildung möglich. In aller Regel sind die Ursachen Feuchteschäden in Wohnungen/Gebäuden, denn Schimmelpilze können nur entstehen bei Raumluftfeuchtigkeiten über 65 % in Abhängigkeit der Raumlufttemperaturen.

Leider kann der Schimmelschaden unter Umständen mit großem finanziellen Aufwand verbunden sein. Die Beseitigung von Gesundheitsschäden kann jedoch viel viel teurer werden.

 

6.3 Mögliche Erkrankungen*

Grundsätzlich sind alle Schimmelpilze geeignet, Allergien hervorzurufen!

  1. Allergene Bestandteile können auch nach Desinfektionsmaßnahmen noch nachgewiesen werden
  2. Allergene werden auch an den umgebenden Hausstaub abgegeben
  3. Stark sporenbildende Pilze werden als gute Allergene angesehen, z.B. Aspergillus- und Penicillium-Arten

Allergietypen

Allergietyp I - Schnelle Reaktion innerhalb 30 min.

  1. Symptome wie Heuschnupfen, Allergenbelastung führt zur Sensibilisierung (Bildung von IgE-Antikörpern). Bei erneuter Einwirkung kommt es zur Histamin-Freisetzung (allergische Reaktion), ca. 20 % der Bevölkerung von diesem Typ betroffen
  2. ca. 100 bis 1.000 (in Einzelfällen sogar nur 50) Sporen pro m3 Luft reichen aus, um allergische Symptome auszulösen

Allergietyp Ill/IV - Reaktion nach 4-8 Stunden

  1. Symptome: Fieber, Husten, Atemnot, Abgeschlagenheit, exogen allergische Alveolitis (lgG-Antikörper)
  2. Selten durch Innenraumbelastungen
  3. Hohe Keimexposition erforderlich (>106 KBE/m3 Luft)

Toxische Wirkungen

Schimmelpilze oder ihre Zellwandbestandteile können toxische Wirkungen auf Haut und Schleimhäute haben

  1. Toxisch-irritative Wirkungen: Entzündungen, Fieber, Gliederschmerzen, Kopfschmerzen, Magen-Darm-Probleme, Schwindel, Müdigkeit
  2. Viele Pilze bilden unter bestimmten Bedingungen giftige Stoffe, die sogenannten Mycotoxine, die Krebs erregen oder zu Organ- und Nervenschäden führen können, z.B.: Aflatoxin (Aspergillus flavus) - Leber-, Darm-, Lungen- krebs Ochratoxin A (Aspergillus ochraceus) - Nierenschäden, Krebs Satratoxin (Stachybotrys chartarum) - Blutungen, Hautschäden

Immuntoxische Wirkung

kleinste Partikel (Nanometer-Größe: 1 nm = 0,000001 mm) gelangen über die Lunge ins Blut, im ganzen Körper Krankheitsgefühl; aus der Freisetzung von Signalstoffen (= Interleukine) durch die Abwehrzellen resultieren Müdigkeit, Fieber, Muskel- und Gelenkschmerzen.

* Copyright 2011 © Der Schimmelbewerter

 

Für die Beratung und/oder die Erstellung eines Gutachtens zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

 

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Schimmelschaden bieten wir Ihnen nach einem Erstgespräch/Erstbesichtigung zu dem Schaden unsere Gutachterleistungen an, in dessen Ergebnis können Sie dann ein Gutachten zu dem Schimmelschaden in Auftrag geben.

In den verschiedenen Rubriken unserer Web-Site haben Sie gelesen, welche sichtbaren und oft unsichtbaren Folgen durch einen Schimmelschaden entstehen können.

Im Folgenden wollen wir Sie informieren welche Leistungen wir für Sie erbringen können und welche Kosten auf Sie dafür zukommen.

Wenn Sie einen Schimmelschaden als Folge aus einem Wasserschaden oder einem Fäkalienschaden in Ihrem Haus/Wohnung feststellen, dann sollten Sie möglichst schnell reagieren und mit uns Kontakt aufnehmen und einen Termin zu einem Erstgespräch/einer Ortsbesichtigung vereinbaren, denn bei Schimmelschäden ist wie bei Wasser- und Fäkalienschäden "Eile" geboten. Nach Wasserschäden ist die für Menschen gefährliche Schimmelpilzbildung nicht weit,wenn nicht sofort getrocknet wird

und

die Beseitigung von kleinen materiellen Schäden kosten Sie wenig Geld. Lassen Sie diese kleinen Schäden unbeachtet, dann werden daraus große Schäden und die kosten dann großes Geld. Unbeachtete kleine gesundheitliche Veränderungen können dann zu dauerhaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, die Ihre Lebensqualität erheb-lich beeinflussen werden.

6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Für die Wertermittlung einer Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:

  • Aktuelle Bauzeichnungen aus den Ursprungsbauprojekten (Grundrisse, Schnittdarstellungen), ggf. nachträgliche erstellte Änderungszeichnungenen,
  • Flächen-, und Raumberechnungen,
  • Aktuelle Flurkarte des zu bewertenden Grundstücks,
  • Aktueller Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abt. I + II)
  • Mietverträge,
  • zivilrechtliche Vereinbarungen mit Nachbarn zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie
  • usw.

Bei diesem Erstgespräch bespricht der Sachverständige mit Ihnen und beantwortet Ihre Fragen zu:

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sind,
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten,
  • Zu welchem Zeitpunkt soll das Gutachten fertiggestellt sein,
  • Worauf legen Sie bsonderen Wert,
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden (Beweisverfahren, Versicherungsleistung, Klageerhebung)
  • usw.

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

 

6.3 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch/Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.

Die Erstbesichtigungskosten für unsere Leistungen werden berechnet mit:

  • 85,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk usw.,
  • 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  • 42,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  • Bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung
  • Bei Auftragserteilung die Kosten für ggf. notwendigen Schimmelhund oder Luftprobeentnahmen nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot
  • Bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  • Bei Bedarf Bauschadensthermografieanalysen 9.00 € pro Analyse
  • Digitale Fotos zur Beweissicherung a 0,50 € pro Bild
  • Bei Bedarf Einsatz von Datenloggern 5,00 € pro Gerät pro Woche (max. 3 Wochen)
  • Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

6.4 Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung:

Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen können sein:

  1. Erstellung eines kostenpflichtigen Abschlussberichtes zu der Erstbesichtigung als sachverständiger Beweis und zur Argumentation gegenüber dem Mieter/Vermieter oder dem Baubetrieb/Handwerker
  2. Erstellung eines Gutachtens zu den Ursachen aus dem Schimmelschaden, wenn die Schadensursachen nicht bei der Erstbesichtigung sofort erkennbar sind. An dieser Stelle sind dann weitere Bauwerksuntersuchungen zur Ursachenfindung des Bauschadens meistens unumgänglich. Dies können Luftprobenentnahmen, bauphysikalische Messungen, Einsatz von Datenloggern bis hin zu ggf. notwendigen Bauwerksöffnungen sein.
  3. Erstellung eines Gutachtens zur Einleitung eines "Selbständigen Beweisverfahrens" zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder dem Verursacher des Schadens.
  4. Erstellung des Gutachtens für eine gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder Schadensverursacher.
  5. Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch einen Baubetrieb/Handwerker oder sonstigen Dienstleistern.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden,
  • Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen, Schadensart und Umfang,
  • Liegen Kontaminationsschäden (nachfolgende Laboruntersuchungen zwingend notwendig) oder einfache Bauschäden vor,
  • Der Dauer der Bestandsaufnahme
Hinweis:  Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt.

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

6.6 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:

  1. 85,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
  2. 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  3. 42,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  4. Bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung. Jedoch nur dann, wenn Schimmelschäden in den Gebäuden festgestellt werden muss.
  5. Die Behördengebühren für Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
  6. 9,00 € pro Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von z.B. Feuchteschäden in Bauwerken
  7. 0,50 € pro Bild für notwendige digitale Beweisfotos
  8. Bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € pro Logger pro Woche (max. 3 Wochen)
  9. Bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.

 

7. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.

Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters

Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?
  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.

Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.

Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.

  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?

Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:

  • die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und
  • die Regeln der VOB (Vergabe und Vertragsbestimmungen für Bauleistungen) oder des BGB bei Neubauten/Sanierungen/Reparaturen durch Firmen im Rahmen der Mängelanspruchszeit,
  • die Vertragsvereinbarungen der Parteien wie Reparaturaufträge, Bauverträge,
  • analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren.
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

  • Ein Mediator,
  • Eine kommunale Schiedsstelle,
  • Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".

Die kommunalen Schiedsstellen:

In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.

Das Gericht:

Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.

Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.

An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.

Empfehlung:  Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein.

 

8. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite ist im Bereich der Bauschadensgutachten für alle Bau-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden tätig. Er erstellt auf der Rechtsbasis der anerkannten Regeln der Technik, der DIN-Normen und den baubiologischen Vorschriften Gutachten für die vorstehend genannten Bauschäden. Sein Tätigkeitsbereich umfasst Bauschadensgutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:

Für Privatpersonen:

3 MFH Döbern - Wasser- und Schimmelschaden 2014
MFH Cottbus Wasser- und Schimmelschaden 2015
Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Fäkalienschaden 2015
Wohnung Berlin-Köpenik - Wasser- u. Schimmelschaden 2016
Mietwohnung Berlin-Köpenik - Wasserschaden 2016
MFH Löwenberg - Wasser- u. Fäkalienschaden 2016
Mietwohnung Berlin - Wasserschaden 2015

Für Amtsgerichte:

Baumarkt Amtsgericht Chemnitz - Wasser- u. Schimmelschaden 2008
MFH Rochlitz - Wasser- u. Schimmelschaden 2015
AG Senftenberg MFH Klettwitz - Wasser- u. Schimmelschaden 2009
AG Neuruppin MFH - Wasser- u. Fäkalienschaden 2010

Für Unternehmen:

Arztpraxis Cottbus - Wasser- u. Schimmelschaden 2009
Arztpraxis Berlin - Wasser- u. Schimmelschaden 2015
Bürokomplex S+P-Real Estate - Wasser- u. Bauschaden 2017