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Gutachten zu Bauschäden

Hinweis:  Bei spezifischen Schäden wie Wasser-, Schimmel-, Fäkalien- und Foggingschäden sowie Leckagen (Siehe Bauthermografie), informieren Sie sich bitte in den oben angezeigten Untergruppen zu Bauschäden

Inhaltsverzeichnis

1. Vorbemerkungen
2. Bautechnische Begriffe und ihre Abgrenzungen
3. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden
4. Gesundheitsgefährdungen aus Bauschäden
5. Unser Leistungsangebot und die Kosten für unsere Leistungen
6. Schadenersatzansprüche

 

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten sollen Baumängel oder Bauschäden wie auch Notwendigkeiten dringender Reparaturen an der Immobilie aufzeigen. Sie bilden dann die Grundlage für die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel und/oder Schäden.

Sie beinhalten:

  1. Die fachgerechte Beschreibung des/der festgestellten Baumängel/Bauschäden,
  2. Die Darstellung der Ursachen, die zu den Baumängeln/Bauschäden geführt haben,
  3. Die notwendigen Maßnahmen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel und/oder Schäden,
  4. Die zu erwartenden Kosten der Beseitigung der Mängel/Schäden

Gutachten zu Bauschäden sind Grundlage für:

  1. Die fachliche Vorbereitung von Sanierungen,
  2. Das "Selbständige Beweisverfahren" zur Beweissicherung,
  3. Gerichtliche Auseinandersetzungen in Streitfällen und
  4. Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen

2. Begriffsabgrenzungen

Wenn Bauwerke Schäden oder Mängel aufweisen, greifen technische und juristische Aspekte gleichermaßen. Diese Verflechtung ist nicht ganz unproblematisch, da Ingenieure und Juristen nicht immer übereinstimmende Begrifflichkeiten benutzen. Aus diesem Grund wird im Zusammenhang mit den Begriffen der Bauschadenslehre eingegangen auf:

  1. Rechtsbegriffe und Verantwortlichkeiten,
  2. Technische Begriffsbestimmungen,
  3. Zusammenhänge beim Entstehen von Schäden,
  4. Schadensarten
  5. Entstehunsbereiche, sowie die
  6. Auswirkungen auf die Lebensdauer und die wirtschaftliche Bedeutung.

2.1 Rechtliche Begriffsbestimmungen in der Bauschadenslehre

2.1.1 Die anerkannte Regeln der Technik*

Unter dem Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ werden technische Regeln verstanden, welche für den Entwurf sowie die Ausführung von technischen Anlagen relevant sind. Diese Regeln müssen, um als anerkannt zu gelten, folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie müssen wissenschaftlich theoretisch als richtig angesehen werden
  • Sie müssen in der Praxis technischen Experten bekannt sein
  • Sie müssen sich aufgrund praktischer Erfahrung bewährt haben

Für die anerkannten Regeln der Technik gibt es kein Regelwerk, in dem sie alle zusammengefasst dargestellt werden. Vielmehr treten sie in verschiedenen Gebieten auf und haben in den einzelnen Rechtsbereichen unterschiedliche Bedeutungen. Beschrieben sind die anerkannten Regeln der Technik unter anderem in

  • DIN VDE-Bestimmungen
  • DIN-Normen und DIN E-Normen (Europanormen)
  • Unfallverhütungsvorschriften
  • VDI-Richtlinien

2.1.2 Stand der Technik

Die anerkannten Regeln der Technik werden häufig mit dem „Stand der Technik“ sowie dem „Stand der Wissenschaft und Technik“ verwechselt.

Definiert werden diese Begriffe wie folgt:

  • Stand der Wissenschaft und Technik sind technische Regeln, welche wissenschaftlich richtig und unanfechtbar sind.
  • Stand der Technik sind Regeln, welche den entsprechenden ausgebildeten Fachleuten bekannt sind und ebenfalls wissenschaftlich richtig und unanfechtbar sind.
  • Allgemein anerkannte Regeln der Technik sind Regeln, welche sowohl die Voraussetzungen für „Stand der Wissenschaft und Technik“ als auch „Stand der Technik“ erfüllen und sich zudem über einen ausreichend langen Zeitraum bewährt haben. Dabei ist zu beachten, dass als die wichtigste Eigenschaft der anerkannten Regeln der Technik ihre lange Bewährung ist, wobei es keinen festgelegten Zeitraum gibt, der für die Erfüllung dieser Langzeitbewährung notwendig ist.

    Die anerkannten Regeln der Technik gelten als der Soll-Zustand einer vertraglichen, wobei Abweichungen von diesen von beiden Vertragspartnern durchaus vereinbart werden dürfen – und zwar schriftlich. Liegt eine entsprechende Vereinbarung jedoch nicht vor und entspricht die vertragliche Leistung nicht den anerkannten Regeln der Technik, so besteht in der Regel ein.

    Ansonsten ist nach den anerkannten Regeln der Technik zu verfahren. Wenn beispielsweise eine Fachwerkstatt bei Wartungsarbeiten am Motor des betreffenden Pkw die vom Hersteller vorgegebenen anerkannten Regeln der Technik missachtet und dadurch ein Schaden am Motor entsteht ist die Werkstatt gegenüber dem Fahrzeughalter schadenersatzpflichtig [BGH, 23.07.2009, VII ZR 164/08]. Dies gilt analog auch im Bauwesen.

 

2.1.1 Stand der Technik (Baukunst) (VOB/B §§ 4 und 13)

Kenntnisse und Erfahrungen im Bauen werden als anerkannte Regeln der Technik (Baukunst) bei Architekten, Bauingenieuren, Bauleitern, Bauhandwerkern, Polieren und Bauarbeitern vorausgesetzt. Wer bei der Leitung oder der Ausführung eines Bauwerkes gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch eine Gefahr für andere entsteht, wird mit einer Geldstrafe oder Gefängnis bis zu einem Jahr bestraft (§ 330 StGB).

Der Stand der Technik ist infolge der laufenden Innovationen einem ständigen Wandel unterworfen. Als Beispiel für diesen Wandel kann auf die Verwendung von Tonerdeschmelzzement für Außenbauteile verwiesen werden, der vor Jahren zu bedeutenden Schäden führte. Mit dem Einsatz von Tonerdeschmelzzement verstieß zunächst niemand gegen die anerkannten Regeln der Technik (Baukunst), weil noch nicht bekannt war, dass der Einsatz von Tonerdeschmelzzement bei freier Bewitterung zu Schäden führt. Nachdem die Zusammenhänge dann erkannt wurden, wurde seine Verwendung zum »Verstoß«.

 

2.1.2 Zumutbare Prüfungspflicht (VOB/B § 13)

Alles, was auf der Grundlage eines durchschnittlichen Berufswissens, einer durchschnittlichen Berufserfahrung beruht und mit den Sinnen wahrnehmbar ist, muss mit der üblichen erforderlichen Genauigkeit geprüft werden. Die Prüfungspflicht ergibt sich allgemein auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242).

 

2.1.3 Beratungs- und Mitteilungspflicht (VOB/B § 13)

Je nach Sach- und Rechtslage bestehen bei Bedenken gegen die Planung, gegen die Bauausführung, gegen die Güte der Baustoffe oder Bauteile sowie gegen die Tragfähigkeit des Baugrundes eine gewisse Beratungs- und Mitteilungspflicht. Sollte wegen einer unzureichenden Sicherung gegen mögliche Unfallgefahren ein Unfallrisiko besteht, so ist die Ausführung wegen der gebotenen Sorgfaltspflicht und Aufsichtspflicht zu verweigern. Angesprochen sind hier der Ingenieur, der Architekt, der Bauunternehmer und unter Umständen der Bauherr (Nebenpflichten). Für die Mitteilung von Bedenken, und zwar vor Beginn der Arbeiten, ist nach dem Grundsatz »wer schreibt, der bleibt« die Schriftform zu wählen.

 

2.1.4 Mängelansprüche (ehem. Gewährleistung) (VOB/B § 13)

Die Mängelansprüche bezeichnet die Verpflichtung eines Vertragsteiles, dem anderen für Fehler oder Mängel (erkennbar, hervorgetreten oder nicht) der geschuldeten, vertraglich zugesicherten Leistung einzustehen.

Die Mängelhaftung wird in Form der Mängelrüge geltend gemacht und muss vor Ablauf der Mängelanspruchszeit (nach VOB - 4 Jahre, nach BGB - 5 Jahre) gegenüber dem Leistungspflichtigen erklärt werden. Die Mängelansprüche werden durch die Mängelrüge unterbrochen, die Erfüllungspflicht dagegen nicht.

 

2.1.5 Abnahme (VOB/A § 10, und VOB/B § 12)

Mit der Abnahme wird die erbrachte Leistung anerkannt. Der Abnahme sollte eine Prüfung vorausgegangen sein. Die bei dieser Prüfung vorgefundenen Fehler oder Mängel sollten eventuell im Rahmen einer Beweissicherung dokumentiert werden. Mit der Abnahme gilt ein Vertrag als erfüllt.

Man unterscheidet:

  1. Abnahme der Gesamtleistung und
  2. Teilabnahme, als schrittweise Abnahme von in sich abgeschlossenen Teilen der Leistung (ist wenn möglich, zu empfehlen.)

Mit der Abnahme einher geht die

- Übernahme der Gefahr auf den Bauherrn.
-Zugleich beginnt für den Unternehmer die Laufzeit der Mängelanspruchszeit (ehem. Gewährleistung).

Da mit der Abnahme derart einschneidende Aspekte verbunden sind, kann die Abnahme durch den Auftraggeber nicht beliebig hinausgezögert werden. Der Bauherr ist spätestens nach 12 Tagen zur Abnahme verpflichtet, wenn ihm die Fertigstellung des Bauwerkes/der Reparatur vom Auftragnehmer schriftlich angezeigt wurde. Hat der Bauherr jedoch mit der Nutzung des Objektes begonnen, gilt die Leistung des Auftragnehmers als abgenommen.

 

3. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden

3.1 Notwendige Sofortmaßnahmen bei kleinen und großen Bauschäden ohne Folgeschäden

Bei Bauschäden kleinerer Art (Putzschäden, lose Dachziegel etc.) sollten Sie, wenn Sie den Schaden nicht selbst beheben können oder wollen, einen Handwerksbetrieb beauftragen, den/die Schäden möglichst bald zu beseitigen.

Es gilt immer: Die sofortige Beseitigung kleiner Bauschäden kostet kleines Geld, aus kleinen Bauschäden werden schnell große Bauschäden, und die
                        kosten dann großes Geld.

Bei Bauschäden größerer Art (große Mauerwerksrisse, durchgebogene Dachsparren, Feuchtebefall des Kellermauerwerks etc.) sollten Sie sich einen Bauschadensgutachter suchen, der die Ursachen der Schäden fesstellt, Ihnen Ratschläge gibt, wie die Schäden am besten beseitigt werden können. Er wird Ihnen auch Hinweise auf Baubetriebe geben können, die in der Beseitigung spezifischer Bauschäden Fachbetriebe sind.

 

3.2 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden mit Schimmelbefall

Sind Gebäude oder Gebäudeteile (Wohnräume, Arbeitsräume, Keller, Treppenhäuser etc.) z.B. mit Schimmel befallen, dann hat das grundsätzlich zwei Ursachen:

  1. Unterlassene Instandhaltung durch den Eigentümer/Vermieter (Wärmebrücken; undichtes Dach; fehlende oder zerstörte Mauerwerkssperren etc.)
  2. Fehlerbehafteter Umgang mit dem Objekt = Nutzungsfehler (z.B. ungenügend oder falsch gelüftet)

Bei Schimmelschäden empfehlen wir Ihnen als Sofortmaßnahmen, wenn Sie kein Fachmann sind:

  1. Überstreichen Sie bei sichtbarem Schimmelbefall die Befallstelle mit normalem Malerkleister oder schließen Sie die Befallstelle mit einer an den Rändern abgedichteten Folie, damit die für Sie nicht sichtbaren Sporen sich nicht von der Befallstelle lösen können und Sie diese nicht mehr einatmen können sowie im Raum nicht mehr "umherschwirren" können. Verwenden Sie in jedem Fall einen Mundschutz (Taschentuch ausreichend oder M3-Maske), der das Einatmen der Sporen verhindern soll. Bei dieser Tätigkeit sollten nur Sie allein im Raum sein.
  2. Verwenden Sie Isopropanol oder Äthylalkohol 80%-tig und reiben Sie den Schimmelbefall als Behelfslösung bis zur Sanierung des Raumes ab. Das Tuch ist nach der Reinigung sofort aus der Wohnung zu entsorgen und die Zimmer mindestens 10 Minuten quer zu lüften. Kinder sind vorher aus dem Raum zu entfernen.
  3. Es ist höchste Vorsicht im Umgang mit den vorstehend genannten Flüssigkeiten geboten, da diese im Zusammenhang mit offenem Feuer (Zigarette, Kerze etc.) leicht brennbar bis explosiv sind.
  4. Die Kinder sollten bis zur endgültigen Schadensbehebung (Sanierung), wenn räumlich möglich, anderen Ortes untergebracht werden.
  5. Bis zur Sanierung des Kinderzimmers dieses in keine Querlüftungen der Wohnung einzubeziehen, um einen möglichen Sporentransport in andere Räume der Wohnung, z.B. das zweite Kinderzimmer, zu vermeiden.
  6. Es ist zu empfehlen, bei gesundheitlichen Auffälligkeiten der Kinder, diese einem Allergologen oder Pullmologen oder Kinderarzt vorsorglich vorzustellen, um ggf. vorbeugend bereits eingetretene Gesundheitsschäden zu erkennen oder diese ausschließen zu können.
  7. Wenn Sie sich unsicher sind, rufen Sie uns auf den am linken Rand dieser Seite stehenden Telefonnummern oder die Abt. Hygiene bei Ihrer zuständigen Stadtverwaltung oder Kreisverwaltung an und bitten Sie diese um Rat.
  8. Wenn Sie Mieter sind, verständigen Sie umgehend den Vermieter von dem Schadensfall und bitten Sie um Abstellung der Mängel unter Setzung einer Frist zur Beseitigung des Befalls.
  9. Wenn Sie Eigentümer des befallenen Objektes sind, veranlassen Sie umgehend die Sanierung des Schadens, denn die unter 1. bis 6. aufgeführten Sofortmaßnahmen beseitigen nur die Folgen des Schimmelschadens jedoch nicht die Ursachen des Schadens.
  10. Vergessen Sie nicht Ihre Versicherung vom Schadensfall spätestens am nächsten Tag zu verständigen.

3.3 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden nach Wasserschäden

Sollten Sie einen derartigen Schaden in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung oder in gewerblich genutzten Arbeitsräumen feststellen, dann handeln Sie sehr schnell. Die schnelle Trocknung der Wasserschäden ist dann das oberste Gebot.

Wir empfehlen Ihnen dann, bei größeren Wasserschäden, entweder eine Fachfirma mit der Gebäudetrocknung zu beauftragen oder bei einer Ausleihstation ein oder mehrere Industrietrockner auszuleihen und aufzustellen.

Hüten Sie sich (empfohlen) vor allem vor den Ratschlägen "selbsternannter Fachleute"

  • Hauptsperrschieber schließen
  • Wenn große Mengen Wasser im Keller sind, die Feuwerwehr um Abpumpen bitten und danach Lüften Sie "auf Teufel komm raus durch Querlüftung"
  • Wir empfehlen Ihnen dann, bei größeren Wasserschäden, entweder eine Fachfirma mit der Gebäudetrocknung zu beauftragen oder bei einer Ausleihstation ein oder mehrere Industrietrockner auszuleihen und aufzustellen.
    Hinweis: Bei Wandbekleidungen mit Gipskartonplatten müssen diese auch von der dem Raum abgewandten Seite getrocknet werden, sonst bildet sich in kurzer Zeit Schimmel.
    Wenn Sie die Trocknung nicht oder zu spät einleiten, haben Sie nach mehreren Tagen garantierten Schimmelbefall in Ihrem Gebäude/Wohnung.
  • Bestellen Sie eine Sanitärfachfirma zur Schadensbehebung.
  • Ist das Wasser über Betonwände/Betondecken geflossen, Lüften Sie "auf Teufel komm raus durch Querlüftung"
  • Ist das Wasser in Holzständerwände/Holzbalkendecken eingedrungen benötigen Sie dringend und sehr schnell eine Fachfirma für Gebäudetrocknung. Zwischenzeitlich Lüften Sie wieder "auf Teufel komm raus durch Quelüftung"
  • Ist das Wasser an der Wand unter die Estrichschicht Ihres Fußbodens gelangt, was bei größeren Wasserschäden unvermeidlich ist, hilft nur noch eine Estrichtrocknung durch eine Fachfirma. Der Schimmelbefall unter dem Estrich ist sonst unvermeidbar.
  • Vergessen Sie nicht Ihre Versicherung oder Ihren Vermieter vom Schadensfall spätestens am nächsten Tag zu verständigen.

3.4 Notwendige Sofortmaßnahmen bei Bauschäden nach Fäkalienschäden

Bei Fäkalienschäden empfehlen wir Ihnen, wenn Sie kein Fachmann sind:

  1. Denken Sie bei allen Ihren Sofortmaßnahmen immer daran, das bei Fäkalienschäden z.B. Formaldehyd und andere leicht flüchtige Kohlenwasserstoffe (VOC) in der Raumluft vorhanden sind, die stark gesundheitsgefährdend und giftig sind. Tragen Sie bei allen Ihren Aktivitäten mindestens einen Mund- und Nasenschutz, besser eine M-3 Maske.
  2. Wenn Sie sich unsicher sind, was Sie tun sollen, rufen Sie uns unter 0355-5840988 oder die Abt. Hygiene bei Ihrer zuständigen Stadtverwaltung/Kreisverwaltung an und bitten Sie uns oder die Mitarbeiter der Verwaltung um Rat.
  3. Dichten Sie die defekte Stelle des Abwasserrohres provisorisch ab. Sollte das defekte Abwasserrohr im Keller sein, sperren Sie den Raum ab und lüften Sie den Raum. Betreten Sie den Raum nicht mehr bis zur Reparatur der defekten Leitung.
  4. Ist der Schaden durch eine verstopfte Toilette in der Wohnung über Ihnen oder unter Ihnen entstanden, verständigen Sie umgehend den Verursacher.
  5. Ist der Schaden durch eine verstopfte Toilette in Ihrer Wohnung entstanden, benutzen Sie diese vorerst nicht mehr und bitten Sie eine Sanitärfachfirma um Beseitigung der Verstopfung.
  6. Sind die Wände und Decken von der fäkalienhaltigen Flüssigleit berührt worden, benötigen Sie so schnell wie möglich eine Fachfirma für Trocknungsdienste.
  7. Sollte der Fäkalienschaden in Ihrer Wohnung die Möbel oder andere Gegenstände berührt haben, stellen Sie die Heizung ab, Lüften Sie "auf Teufel komm raus durch Querlüftung". Beseitigen Sie die Fäkalienstoffe und die betroffenen Möbelstücke oder Gegenstände aus dem Raum.
  8. Vergessen Sie nicht Ihre Versicherung oder Ihren Vermieter vom Schadensfall spätestens am nächsten Tag zu verständigen.

4. Gesundheitsgefährdungen

4.1 Gesundheitsgefährdungen aus reinen Bauschäden ohne Folgeschäden

Gesundheitsgefährdungen aus reinen Bauschäden ohne Folgeschäden wie Putzrisse, Mauerwerksrisse, Dachundichtigkeiten usw. sind allgemein nicht zu erwarten. Es sei denn, es handelt sich um vorangegangene Erdbeben, Gasexplosionen, Überschwemmungen aus Hochwasser oder einem Grundbruch unter den Gebäuden. Dann besteht in aller Regel Einsturzgefahr der Gebäude und diese sollten durch einen Statiker untersucht werden und bis zum Abschluss der Standsicherheitsüberprüfungen möglichst nicht mehr betreten werden. Es ist auch darauf hinzuweisen, dass reine Bauschäden, wenn sie nicht baldigst beseitigt werden, Nachfolgeschäden mit sich bringen, die dann ggf. zu Gesundheitsgefährdungen führen können. Dazu nachfolgend einige Beispiele.

 

4.2 Gesundheitsgefährdungen aus Baumängeln nach einem Wasserschaden

Die wesentlichste Gefahr bei aufgetretenen Wasserschäden ist in der Hauptsache "die Gefahr der Erkrankung" aus den Folgen eines nicht, meistens jedoch zu spät beseitigten "Wasserschadens". Die Gefahr lauert hier in der Schimmelbildung und seinen gesundheitsgefährdenden Eigenschaften. Kommt es zur Schimmelbildung, ist auch hier bei Kindern die Gefahr um ein vielfaches höher, da das Immunsystem von Kindern noch nicht so stabil ausgebildet ist, wie bei den Erwachsenen. Daher sind Kinder grundsätzlich stärker gefährdet als Erwachsene.

Eine nicht mindere Gefahr bei Wasserschäden ist das Entstehen von materiellen Schäden, die bei zu spätem Reagieren auf den Befall oft sehr teuer werden können. Wasser und seine verschiedenen Inhaltsstoffe hat in vielen Fällen, z.B. bei dauerhafem Feuchteeintrag, auch eine zerstörerische Wirkung auf einige Baumaterialien (Holz, Trockenbauwände, Zwischendämmungen usw.), wenn der Schadensfall zu spät bekämpft wird, dann kann die Sanierung/Repratur richtig teuer werden.

 

4.3 Gesundheitsgefährdungen aus Fäkalienschäden

Fäkalienschäden entstehen meist durch zeitlich begrenzt übergelaufene Toiletten aus Verstopfungen oder Undichte oder gerissene Kleinkläranlagen in Wohnbereichen oder landwirtschaftlichen Kleinbetrieben. Die Gefahrenstoffe aus diesen Flüssigkeiten sind z.B. das Formaldehyd.

 

4.3.1 Formaldehyd - Konzentrationen, Nachweise, Mögliche Erkrankungen

Formaldehyd ist der Trivialname für die giftige chemische Verbindung Methanal, dem einfachsten Aldehyd.

Physikalische Eigenschaften: Formaldehyd ist ein farbloser, stechend riechender Stoff, der bei Zimmertemperatur gasförmig vorliegt. Als Gas ist sein Geruch noch in Konzentrationen von 0,05–1 ml/m3 wahrnehmbar. Seine chemischen Eigenschaften sind: Formaldehyd ist sehr gut in Wasser löslich.

Akute Toxizität: Formaldehyd kann bei unsachgemäßer Anwendung und Vorkommen in der Luft:

  1. Allergien, Haut-, Atemwegs- oder Augenreizungen verursachen.
  2. Akute Lebensgefahr (toxisches Lungenödem, Pneumonie) besteht ab einer Konzentration von 30 ml/m³.
  3. Bei chronischer Exposition ist es karzinogen und beeinträchtigt zudem das Gedächtnis, die Konzentrationsfähigkeit und den Schlaf.
  4. Formaldehyd reizt die Schleimhäute und steht im Verdacht, ein krebserzeugendes Potential zu besitzen.

Karzinogenes Risiko: Seit 2006 sieht das BfR (Bundesinstitut für Risikobewertung) aufgrund einiger Studien die krebserzeugende Wirkung von Formaldehyd bei Aufnahme über die Atemluft als hinreichend belegt an. Der Effekt sei konzentrationsabhängig: „Bei Raumluftwerten von oder unterhalb von 124 Mikrogramm Formaldehyd pro Kubikmeter ist praktisch keine krebsauslösende Wirkung mehr zu erwarten. Bei wiederholter, deutlicher Überschreitung dieses Wertes können gesundheitliche Risiken bestehen.

Grenzwerte: Im Bereich von Textilien (Bekleidung) gilt eine Bestimmungsgrenze von 20 mg/kg (20 ppm). Für hautnah getragene Kleidung gelten 75 mg/kg für andere Textilien 300 mg/kg. Der zulässige „Grenzwert“ in Deutschland liegt bei 1500 mg/kg (1500 ppm). 1977 empfahl das Bundesgesundheitsamt einen Richtwert für die Innenraumluft von maximal 0,1 ppm Formaldehyd. Der rechtsverbindliche Arbeitsplatzgrenzwert 0,3 ml/m3 entsprechend 0,37 mg/m3 (der gesetzlich nicht bindend ist und von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) empfohlen wird. Seine Anwendung empfiehlt auch das Berufsgenossenschaftliche Institut für Arbeitsschutz (BGIA).

Emissionsquellen: Bestimmte formaldehydhaltige Materialien (unter anderem Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Möbel und Textilien) können durch Ausgasung eine Kontamination der Atemluft in geschlossenen Räumen bewirken. In den achtziger Jahren sind in diesem Zusammenhang insbesondes Spanplatten und Sperrholz, zu deren Herstellung Aminoplaste als Bindemittel eingesetzt wurden, unter Verdacht gekommen. Es sind jedoch zum einen heute viele formaldehydfrei verklebte Holzwerkstoffe und Möbel im Handel erhältlich. Zum anderen wurden aber auch die Emissionen in den auf Formaldehyd basierenden Holzwerkstoffen deutlich reduziert. Trotzdem kommt es immer noch zu Grenzwertüberschreitungen in Kinderbetten. Die Schadstoffsanierung formaldehydbelasteter Gebäude ist aber vor allem bei älteren Holzfertighäusern nach wie vor ein großes Thema.

Eine weitere wichtige Quelle für die Emission von Formaldehyd das Rauchen. Dabei entsteht auf diese Weise Formaldehyd, welches nicht unerheblich zur Belastung der Luft beiträgt. Im Gesamtrauch einer einzigen Zigarette finden sich etwa 0,02–0,1 mg Formaldehyd.

Nachweis: Ein Nachweis von freiem oder abspaltbarem Formaldehyd ist mit Chromotropsäure durch die Chromotrop-Säure-Reaktion möglich. Außerdem ist ein Nachweis mit Methylbenzothiazolonhydrazon oder fuchsinschwefliger Säure (Schiffsches Reagenz) möglich. Das Europäische Arzneibuch lässt bei der Grenzprüfung auf Formaldehyd Acetylaceton zugeben, und die Tiefe der entstandenen Färbung mit einer Referenz vergleichen.

Für Holzwerkstoffe existieren unterschiedliche Methoden und Normen zur quantitativen Bestimmungvon Kenngrößen, die letztlich auf das Emissionspotenzial oder das „reale“ Emissionsverhalten rückschließen lassen:

  1. „Perforator-Methode“: Angabe in mg Formaldehyd pro 100 g Probe, siehe Perforator (Chemie).
  2. "Desiccator-Methode": „Kleine“ Probenstücke geben Formaldehyd an Wasser ab, Angabe in mg/l.
  3. „Kammer-Methoden“: Große Plattenproben werden über einen längeren Zeitraum auf ihre Formaldehyd-Emission in einer Prüfkammer untersucht, Angabe beim Pararosanilinverfahren: ppm mit 0,01 ppm = 0,0124 mg Formaldehyd/m3 Raumluft = 12,4 µg Formaldehyd/m3 Raumluft, Bestimmungsgrenze 0,01 ppm. Die Bestimmung erfolgt nach DIN EN ISO 14184-1:1999-02 (Ersatz für DIN 54260:1988-029), § 64 LFGB (ehem. § 35 LMBG) B 82.02-1 (freies und freisetzbares Formaldehyd) und DIN EN 717-1 (Holzwerkstoffe, Formaldehydabgabe nach der Prüfkammer-Methode) oder nach DIN EN 120 (Holzwerkstoffe – Bestimmung des Formaldehydgehaltes nach der Perforatormethode).

4.3.2 VOC - Konzentrationen, Nachweise, Mögliche Erkrankungen

VOC (volatile organic compouds) sind sind flüssige organische Stoffe und deren Mischungen, die dazu dienen, andere Stoffe zu lösen oder zu verdünnen, ohne sie chemisch zu verändern. Lösungsmittel haben einen Siedepunkt unter 200°C und gehören deshalb zu den flüchtigen organischen Verbindungen (internationale Abkürzung: VOC). Als Lösungsmittel werden z.B. eingesetzt Alkane und Alkene, Alkohole, Ester, Ether, Ketone, Aromaten und chlororganische Verbindungen. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahen verwandten Terpenoide bekannt.

VOC können in folgende Stoffgruppen unterteilt werden:

  1. Aliphatische Kohlenwasserstoffe (z.B. Hexan, Oktan, Dekan),
  2. Aromatische Kohlenwasserstoffe (z.B. Toluol, Benzol, Ethybenzol, Xylole, Styrol),
  3. Chlorierte Kohlenwasserstoffe (z.B. Dichlorethan, 1,1,1-Trichlorethan, Trichlorethen, Perchlorethylen),
  4. Aldehyde (z.B. Benzaldehyd, Butyraldehyd),
  5. Alkohole, Ketone, Ester, Terpene (z.B. Methanol, Ethanol, Propanol, Aceton, Ethylacetat),
  6. Terpene z.B. alpha- Pinen, 3-Karen und Limonen),

Lösungsmittel, hier Terpene, sind leicht flüchtig und werden deshalb von den lösemittelhaltigen Produkten im Wohnbereich an die Raumluft abgegeben. Hohe Konzentrationen von Lösungsmitteln in der Luft kann man in vielen Fällen riechen, z.B. beim Lackieren mit lösemittelhaltigem Lack, beim Reinigen mit Brennspiritus oder Waschbenzin. In Neuprodukten können VOC´s aus Kunstoffen, Klebern, Lacken und Farben, aber auch aus Duftstoffen ausgasen.

Terpene sind eine stark heterogene und sehr große Gruppe von chemischen Verbindungen, welche als sekundäre Inhaltsstoffe in Organismen natürlich vorkommen. Sie leiten sich formal vom Isopren ab und zeichnen sich dabei durch eine große Vielfalt an Kohlenstoffgerüsten und geringere Anzahl an funktionellen Gruppen aus. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahe verwandten Terpenoide bekannt. Die meisten Terpene sind Naturstoffe, hauptsächlich pflanzlicher und seltener tierischer Herkunft. In der Natur kommen überwiegend Kohlenwasserstoff-, Alkohol-, Glycosid-, Ether-, Aldehyd-, Keton-, Carbonsäure und Ester-Terpene vor, aber auch Vertreter weiterer Stoffgruppen sind unter den Terpenen zu finden. Die Terpene sind Hauptbestandteil der in Pflanzen produzierten ätherischen Öle. Terpene sind nur lückenhaft erforscht. Außerdem wirken viele antimikrobiell. Viele Terpene werden als Geruchs- oder Geschmacksstoffe in Parfümen und kosmetischen Produkten eingesetzt. Wegen der Vielzahl und ihrer vielfältigen Strukturvarianten gibt es mehrere Klassifikationsmöglichkeiten für Terpene. Die IUPAC etwa zählt nur Kohlenwasserstoffe zu den Terpenen, wohingegen alle sauerstoffhaltigen Isoprenabkömmlinge als Terpenoide gelten. In der Praxis haben sich für die Kohlenstoffgerüste Trivialnamen eingebürgert, welche häufig von dem wissenschaftlichen Namen des Organismus der ersten Isolierung abgeleitet sind.

Beim Einatmen kann es zu unspezifischen Symptomen kommen wie:

  1. Kopfschmerzen,
  2. Schwindelstörungen,
  3. Reizungen an Augen, Nase, Rachen,
  4. Müdigkeit,
  5. aber auch unangenehmen Geruchs- und Geschmackswahrnehmungen können auftreten,
  6. es sind Einflüsse auf das Zentralnervensystem möglich,
  7. Narkotische und neurotoxische Wirkungen sind bei erhöhten Konzentrationen festzustellen.

Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu Bauschäden (Gebäude-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden) stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

 

5. Unser Leistungsangebot und die Kosten

5.1 Vorbemerkungen

Für die Bewertung/Untersuchung von Bauschäden bieten wir Ihnen unsere Leistungen zuerst in einem Erstgespräch/Erstbesichtigung des Schadens an. Sie können dann, nach dem oft notwendigen Erstgespräch/Erstbesichtigung in dessen Ergebnis ein Bauschadensgutachten in Auftrag geben, wenn dies notwendig sein sollte. Dazu beraten wir Sie fachgerecht. Vor Ihrer Auftragserteilung erhalten Sie dazu von uns ein schriftliches Kostenangebot.

 

5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch

Bei der Erstbesichtigung für ein evtl. folgendes Bauschadensgutachten sind die Voraussetzungen für das Gutachten zu besprechen, da für diese Wert- oder Schadensfeststellungen eine Reihe von Unterlagen benötigt werden, wie Bauzeichnungen, Flächen- und Raumberechnungen, Mietverträge oder zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter an dem Schadensobjekt usw.

Bei diesem Erstgespräch informiert Sie der Sachverständige über alle die Sie interessierenden Fragen wie:

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sein sollten/müssen (Bauunterlagen über Ihre Immobilie),
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten?
  • Zu welchem Zeitpunkt muss das Gutachten fertiggestellt sein?
  • Worauf legen Sie bsonderen Wert?
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten? und
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden?

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der er alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst.

 

5.3 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch

Die Erstbesichtigungskosten für unsere Leistungen werden berechnet mit:

  1. 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk, Vorbereitung von notwendigen Laboruntersuchungen usw.
  2. 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  3. 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  4. Nur nach Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis.
  5. Nur nach Auftragserteilung die Kosten für ggf. notwendigen Schimmelhund oder Luftprobeentnahmen einschließlich Laboraufwendungen zum Nachweis nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot,
  6. Nur bei Notwendigkeit die Gebühren für Behördenauskünfte zum Nachweis,
  7. 12,00 € pro Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von Feuchteschäden in Bauwerken,
  8. 0,50 € pro Bild für notwendige digitale Beweisfotos in Gutachten,
  9. Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot,
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

5.4 Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung:

Vor Beginn der ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen erhalten Sie von uns ein schriftliches Angebot zum Umfang, der Dauer und den daraus resultierenden Kosten für diese Leistungen. Diese können sein:

  1. Erstellung eines kostenpflichtigen Abschlussberichtes zu der Erstbesichtigung als sachverständiger Beweis und zur Argumentation gegenüber dem Mieter/Vermieter oder dem Baubetrieb/Handwerker
  2. Erstellung eines Gutachtens zu den Ursachen des Bauschadens, wenn die Schadensursachen nicht bei der Erstbesichtigung sofort erkennbar sind. An dieser Stelle sind dann weitere Bauwerksuntersuchungen zur Ursachenfindung des Bauschadens meistens unumgänglich. Dies können Luftprobenentnahmen, bauphysikalische Messungen, Einsatz von Datenloggern bis hin zu ggf. notwendigen Bauwerksöffnungen sein.
  3. Erstellung eines Gutachtens zur Einleitung eines "Selbständigen Beweisverfahrens" zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder dem Verursacher des Schadens.
  4. Erstellung des Gutachtens für eine gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder Schadensverursacher.
  5. Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch einen Baubetrieb/Handwerker oder sonstigen Dienstleistern.

5.5 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Bauschadensgutachtens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll eine gerichtsfeste Wertermittlung erstellt werden.
  • Dem Umfang und der Art des Schadens (Schimmel-, Wasser-, Fäkalien- oder Foggingschaden),
  • Der Dauer der Aufnahme.
Hinweis:  Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt.

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:

  1. 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
  2. 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  3. 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  4. Bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung. Jedoch nur dann, wenn Schimmelschäden in den Gebäuden festgestellt werden muss.
  5. Die Behördengebühren für Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
  6. 12,00 € pro Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von z.B. Feuchteschäden in Bauwerken
  7. 0,50 € pro Bild für notwendige digitale Beweisfotos
  8. Nur bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € pro Logger pro Woche (max. 3 Wochen)
  9. Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.

 

6. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.

Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters

Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?
  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.

Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.

Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.

  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?

Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:

  • die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und
  • die Regeln der VOB (Vergabe und Vertragsbestimmungen für Bauleistungen) oder des BGB bei Neubauten/Sanierungen/Reparaturen durch Firmen im Rahmen der Mängelanspruchszeit,
  • die Vertragsvereinbarungen der Parteien wie Reparaturaufträge, Bauverträge,
  • analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren.
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

  • Ein Mediator,
  • Eine kommunale Schiedsstelle,
  • Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".

Die kommunalen Schiedsstellen:

In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.

Das Gericht:

Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.

Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.

An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.

Empfehlung:  Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein.