Grundsätzlicher Hinweis zu Punkt 6. - Wertermittlungsverordnung
Die Verordnung gilt ab dem 01.01.2022 in Ihrer Gesamtheit, einschließliche der Anlagen 1 -5. Da die Anlage 5 der Verordnung vom Bundestag noch nicht verabschiedet wurde, sind alle Immobilienwertermittlungen bis zur Verabschiedung der Anlage 5 durch den Bundestag immer noch auf der Basis der ImmowertV 2010 zu erstellen.
Dieser Hinweis sollte in jedem Fall am Anfang jedes Gutachtens schriftlich vermerkt sein.
1. Vorbemerkungen
Inhaltsverzeichnis
| 1. | Vorbemerkungen |
| 2. | Die Qualifikationsnachweise und Referenzobjekte des Gutachters |
| 3. | Grundlagen für die Wertermittlungen von Immobilien |
| 3.0 | Allgemeine Grundlagen |
| 3.1 | Gutachtenarten |
| 3.1.1 | Gerichtsgutachten |
| 3.1.1.1 | Gerichtsgutachten für Zivilprozesse |
| 3.1.1.2 | Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungen |
| 3.2 | Privatgutachten |
| 3.3 | Sonstige Gutachten |
| 3.3.1 | Gutachten für Banken zur Kreditvergabe |
| 3.3.2 | Gutachten für Investoren aus Industrie und Handwerk |
| 4. | Gutachteninhalte |
| 5. | Unser Leistungsangebot und die Kosten |
| 6. | Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) |
Grundsätzlicher Hinweis zu Punkt 6. - Wertermittlungsverordnung
Die Verordnung gilt ab dem 01.01.2022 in Ihrer Gesamtheit, einschließliche dr Anlagen 1 -5. Da die Anlage 5 der Verordnung vom Bundestag noch nicht verabschiedet wurde, sind alle ImmobilienwWertermittlungen bis zur Verabschiedung der Anlage 5 durch den Bundestag immer noch auf der Basis der ImmowertV 2010 zu erstellen.
Dieser Hinweis sollte in jedem Fall am Anfang jedes Gutachtens schriftlich vermerkt sein.
1. Vorbemerkungen
Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen zu folgenden Sachgebieten an:
Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien aller Art:
Schadensgutachten:
Bauschadenthermografie mittels Wärmebildkamera zu:
Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB)
2. Die Qualifikationsnachweise und Referenzen des Sachverständigen
2.1 Die Qualifikationsnachweise
2.2. Die Referenzobjekte
Unser Büro ist auch im Bereich der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Immobilien aller Art tätig. Wir erstellen Wertgutachten auf der Rechtsbasis der ImmowertV. Dieser Tätigkeitsbereich umfasst Gutachten für
Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:
Für Privatpersonen:
Für Amtsgerichte:
Für Unternehmen:
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3. Allgemeine Grundlagen für Gutachten, Gutachtenarten
3.0 Allgemeine Grundlagen
Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank- und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
Grundlage für alle Immobilienbewertungen ist der § 194 BauGB. In dem heißt es:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,
zu erzielen wäre.
Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die im Punkt 6 dieser Seite dargestellte ImmowertV aus 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Grundlage. In dieser Verordnung hat der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien vorgegeben, an die sich jeder Gutachter zu halten hat. Zur weiteren Präzisierung der vorstehenden Verordnung hat der Gesetzgeber für die zwingend vorgegebenen Wertermittlungsverfahren die
erlassen.
Für die Besonderheiten von Verfahren in Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen von Immobilien hat der Gesetzgeber flankierend zur ImmowertV das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) erlassen.
3.1 Gutachtenarten
3.1.1 Gerichtsgutachten
Vorbemerkungen
Gutachter werden für die Erstellung von Gerichtsgutachten aufgrund von gerichtlichen Beschlüssen bestellt. Wird ein Gutachter durch ein Gericht bestellt, dann werden in der Auftragserteilung konkrete Fragen an den Gutachter gestellt, deren Antworten für die Urteilsfindung von Bedeutung sind. Dann hat der Gutachter nur diese Fragen aus seiner fachlichen Sicht unparteiisch zu beantworten, mehr nicht.
Die Vergütung von Grichtsgutachten erfolgt auf der Basis der durch Gesetz vorgegebenen Rechtsbestimmungen, das JVEG (Justizvollzugsentschädigungsgesetz).
3.1.1.1 Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren
Diese Gutachten stellen eine besondere Form von Gerichtsgutachten dar. Sie sind daher nach einer besonderen Rechtsvorschrift zu erstellen. Grundsätzlich gilt für Zwangsversteigerungsververfahren das ZVG (Zwangsver-steigerungsgesetz). Somit sind auch die besonderen rechtlichen Regeln dieses Gesetzes neben der ImmowertV durch den Gutachter zu beachten. Sind Insolvenzen anhängig, so gelten dann die Regeln des Insolvenzrechtes.
Durch die Rechtspfleger der Abteilung Zwangsversteigerung wird dann das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet und ein Vermerk im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Gleichzeitig wird das Grundstück durch gerichtlichen Beschluss beschlagnahmt, d.h. die Rechte des/der Eigentümer werden durch diesen Gerichtsbeschluss eingeschränkt. Das Gericht kannauch einen Zwangsverwalter für das beschlagnahmte Objekt als Sicherungsperson auf Antrag einsetzen, um eine Wertsicherung zu Gunsten des Gläubigers oder dem Rest der Erbengemeinschaft vorzunehmen.Zwangsversteigerungsverfahren oder Zwangsteilungen entstehen auf Antrag eines Gläubigers (Banken, Privatpersonen, öffentliche Einrichtungen, Kommunen, aus Schuldverhältnissen oder Mitgliedern von Erbengemeinschaften, die sich im Rahmen dieser Gemeinschaft selbst nicht einigen können) beim zuständigen Amtsgericht.
Im weiteren Verfahren bestellt dann der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes als Verfahrensführer nach den Vorschriften des ZVG per Beschluss einen Gutachter, um den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie mittels eines Gutachtens feststellen zu lassen.
| Hinweis: | Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei z.B. Teilungsversteigerungen oder anderen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken kann der Antragsteller zu einem Verfahren dem Gericht ein vor dem Antrag erstelltes Gutachten mit dem Antrag einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sonst können dann in dem Verfahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten, z.B. Nichtanerkennung des Gutachtens durch einen am Verfahren Beteiligten. |
Für die Erstellung von Immobiliengutachten ist eine Besichtigung des Zwangsversteigerungsobjektes unabdingbar. Der Gutachter wird dem Schuldner vom Gericht schriftlich angekündigt. Den Termin der Ortsbesichtigung legt der Gutachter fest und teilt allen am Verfahren Beteiligten diesen schriftlich mit. Die Teilnahme an der Objektbesichtigung unterliegt keiner rechtlichen Zwangsverpflichtung für die Beteiligten. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten* das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt oder Person seiner Wahl) vertreten zu lassen.
* = Gläubiger, Schuldner, Banken, Anwälte, das Gericht als Verfahrensführende
Zum Ortstermin muss der Gutachter alle Räume und Örtlichkeiten des betreffenden Objektes persönlich besichtigen. Zur Sicherung einer objektiven Bewertung des Objektes benötigt der Gutachter in jedem Fall die Mitarbeit der Betroffenen. Die besteht darin, dass der/die Schuldner, auch in seinem Interesse, dem Gutachter Einsicht in notwendigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen- und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. gewähren sollte.
Leider kommt es oft vor, dass der Schuldner meint, er müsse dem Gutachter keine Einsicht in diese Unterlagen gewähren oder dem Gutachter das Betreten des Grundstücks verwehren zu können. Grundsätzlich kann er das so machen. Kein Gutachter darf sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt zum Grundstück verschaffen. Ebenso hat der Gutachter kein rechtlich gesichertes Anrecht darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Er kann den/die Schuldner nur darum bitten. Gewähren die Schuldner dem Gutachter keinen Zutritt zum Grundstück, so ist es dem Gutachter durch das Gesetz erlaubt, das Objekt von der Straße aus zu bewerten. Für die sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich für den Gutachter daraus kein Problem.
Nachteilig auf die Genauigkeit des Verkehrswertes wird sich jedoch die Bewertung für die dem Gutachter nicht sichtbaren Objektteile (Ausstattungsmerkmale im Innenbereich, nicht sichtbare Baumängel im Innenbereich) auswirken, da er hier von Annahmen ausgehen darf und wird. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert des Wertermittlungsobjektes negativ beeinflussen können. Gegen diese Art der Bewertung von außen hat der Schuldner dann kein Widerspruchsrecht mehr.
Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor der Zutrittsverweigerung bei seinem Rechtsbeistand über die daraus für die/den Schuldner resultierenden Folgen kundig zu machen, denn ein Einspruchsrecht gegen die Gutachterschätzungen des Innenbereiches hat der Schuldner dann nicht mehr.
Aus der Verarbeitung der Ergebnisse der Objektbesichtigung ergibt sich dann das Gutachten, welches den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ausweist. Dieser Verkehrswert (Marktwert) ist jedoch nur ein Vorschlag des Gutachters an das Gericht. Den endgültigen Marktwert legt dann das Gericht durch Beschluss fest. Warum? Es gibt bekannterweise eingetragene Rechte Dritter an dem zu bewertenden Grundstück, aber auch auf dem Grundstück liegende Lasten, die durch Eintragung in der Abteilung II des Grundbuches dinglich gesichert sind. Das können Rechte sein wie Wegerechte, Leitungsrechte, Überfahrrechte etc. oder Lasten wie z.B: Abstandslasten als Baulast sein.
Es gibt auch Rechte an einem Grundstücks, die der Eigentümer des Grundstücks an einem anderen Grundstück hat, die z.B. durch Grenzüberbauungen u.a. entstanden sein können. Diese Rechte und Lasten wirken sich wertmindernd oder werterhöhend für das jeweilig zu bewertende Grundstück aus. Diese Wertminderungen/Werterhöhungen muss der Gutachter in ihrem Wert errechnen. Die Ergebnisse dieser Berechnungen der Rechte und Lasten werden jedoch vorerst nicht Bestandteil des Verkehrswertes des Gutachtens. Sie werden im Gutachten auch nicht ausgewiesen. Sie werden vom Gutachter dem Gericht separat mitgeteilt.
Das ZVG sieht vor, dass im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bisher bestehende Rechte oder Lasten an einem Grundstück, je nach Art des Rechtes, wegfallen können. Durch den Rechtspfleger wird auf der Basis dieser Bestimmungen festgestellt, welche Rechte oder Lasten wegfallen. Erst dann ermittelt der Rechtspfleger aus dem vom Gutachter vorgeschlagenen Verkehrswert zuzüglich/abzüglich der Werte der bestehen bleibenden Rechte/Lasten an dem Grundstück den Verkehrswert. Zu diesem Verkehrswert sind die Verfahrenskosten der Zwangsversteigerung und die noch offenen Forderungen anderer Gläubiger (Abgabenschulden; Schulden bei Energieversorgern usw.) hinzuzurechnen. Dieser somit entstehende Wert ist dann das Mindestgebot, welches im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger bekannt gegeben wird, bevor die Bieterzeit von 30 Minuten beginnt.
3.1.1.2 Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren
Der Begriff bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) und seine verschiedenen Variationen wird in den §§ 90, 93, 95, 97 und 98 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Demnach ist Zubehör nach § 90 BGB in den Bereich der beweglichen Sachen einzuordnen. Wirtschaftsgüter sind nur als solche anzusehen, wenn sie dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen.
Gutachten zur Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegen gleichfalls den besonderen Rechtsvorschriften der Zwangsversteigerung. Die Erstellung von Gutachten dieser Art setzt in jedem Fall eine besondere Fachkenntnis dieser Materie voraus, d.h. in jedem Fall ist ein Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter mit Berufserfahrung notwendig. Immobiliensachverständige sind dafür ohne Nachweise dieser speziellen Ausbildung und Berufserfahrung nicht in der Lage, glauben aber manchmal, sie wären es.
Weiteren Informationen zu Fragen der Voraussetzungen, Inhalte sowie Kosten dieser Gutachten usw. lesen Sie auf der Teilseite "Wirtschaftsgüter".
3.1.1.3 Gerichtsgutachten in Zivilprozessen
Vorbemerkungen
Die Erstellung eines Gutachtens im privaten Bereich kann durch alle juristischen und privaten Auftraggeber (Personen, Firmen, Vereine, Verbände, Erbengemeinschaften, Eheleute usw.) in Auftrag gegeben werden. Der Auftraggeber, das Gericht oder eine Privatperson, muss dem Gutachter genau vorgeben, was mit dem Inhalt des Gutachtens erreicht werden soll. Auf der Basis der Aufgabenstellung des Auftraggebers, die in einem Beratungsgespräch erfolgen sollte, berät der Gutachter den Auftraggeber über
Wenn sich Vertragsseiten (hier Auftraggeber/Auftragnehmer als Vertragspartner) streiten, z.B. aus dem Baurecht, dem Immobilienrecht, Erbrecht, Maklerrecht, Finanzrecht, Mietrecht usw. und sich selbst nicht einigen können, dann werden diese Streitigkeiten durch Zivilgerichte, auf Antrag/Klage einer Partei, entschieden. Dazu benötigen die Gerichte Gutachter als Fachberater, um ein Urteil sprechen zu können. In solchen Fällen beauftragt der Richter einen Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens.
Im Gegensatz zu den Privatgutachten bekommt der von einem Gericht beauftragte Gutachter konkrete Fragen vorgegeben, zu den im Prozess aufgetretenen Unklarheiten, die er im Gutachten beantworten muss. Wenn dann eine Partei des Rechtsstreites mit dem Ergebniss des Gutachtens nicht einverstanden ist, dann muss/kann er nur noch mit einem Obergutachten (Gegengutachten) dem Gericht seinen Widerspruch gegen das Gutachten des vom Gericht festgelegten Gutachters darlegen.
3.2. Privatgutachten
Niemand ist Fachmann auf allen Gebieten des Lebens. Oft steht man im Privatleben vor Entscheidungen, bei denen es um große Werte gehen kann. So zum Beispiel:
Bei all diesen Beispielen würden Sie gern wissen, wie hoch die Werte sind, um die es dabei geht. Aber Sie sind eben kein Bewertungsfachmann. Sie haben zwar Ihr eigenes Wertgefühl, aber stimmt das auch? Verlangen/Bezahlen Sie gar zu wenig oder zuviel?
In jedem dieser Fälle benötigen Sie dann einen Fachmann in Bewertungsfragen, einen Wertgutachter für Wirtschaftsgüter, der Ihnen eine Wertermittlung erstellt. Sie sollten jedoch wissen, dass
3.3 Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien
Die meisten Immobilienverkäufe und Erwerbungen werden in Deutschland über Kredite finanziert. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen/müssen, dann verlangt die Bank von Ihnen einen gesicherten Gegenwert (Sicherheiten) zu diesem Kredit. Der Kredit der Bank besteht aber aus der Rückzahlung des Kaufpreises + den Zinsen, die die Bank von Ihnen als Preis für die Kreditvergabe verlangt. Dieser Gegenwert besteht in aller Regel aus:
Für das zu erwerbende Grundstück verlangt die Bank von Ihnen in jedem Fall eine Wertermittlung für die zu erwerbende Immobilie auf der Basis der geltenden Rechtsbestimmungen, hier der ImmowertV. Entweder Sie lassen ein Gutachten erstellen oder die Bank läßt durch Ihre eigenen Gutachter den Verkehrswert des Grundstücks feststellen. Dieser gutachterlich festgestellte Verkehrswert ist aber nur der Kaufpreis für das Grundstück. Die Zinszahlungen an die Bank beinhaltet dieses Gutachten jedoch nicht. Da Sie jedoch den Kreditbetrag (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital) und die Zinsen der Bank in monatlichen Raten zurückzahlen müssen, deckt das Gutachten nur den Kaufpreis als Gegenwert zum Kredit ab, die Zinszahlungen jedoch nicht. Somit prüft dann die Bank, ob der festgestellte Verkehrswert des Grundstücks und Ihre weiteren Sicherheiten (z.B. gesicherter Einkommensüberschuss) die Rückzahlung des Kredites + Zinsen ermöglichen, was die Bank den Beleihungswert nennt. Dieser Beleihungswert soll die die Rückzahlung des Kredites mittels Kapitaldienst zuzüglich der Zinsen absichern. Diese Prüfung der Bank erfolgt im Wesentlichen nach der Beleihungswertrichtlinie.
| Aber Achtung: | Die in dieser Richtlinie angegeben Zinsforderungen sind bei jeder Bank unterschiedlich. Wenn Sie ein Wertgutachten mit bei einem nach der ImmobilienwertV ermittelten Verkehrswert erstellen lassen, ist für die Bank nur der ermittelte Verkehrswert wichtig. Für eine Kreditvergabe für einen Immobilienkauf ist für die Bank aber der Beleihungswert der Immobilie entscheidend und nicht der Verkehrswert. |
| Beispiel: | Sie wollen eine Immobilie erwerben und der Verkäufer will für das Grundstück 120.000,00 € haben. Bevor Sie den Kaufpreis bezahlen, wollen Sie vom Verkäufer den Nachweis haben, dass die Immobilie tatsächlich diesen Wert hat. Der Verkäufer lässt ein Gutachten nach den Regeln der ImmowertV anfertigen und der Verkehrswert (Marktwert) wird mit z.B. mit 120.000,00 € in diesem Gutachten auch ausgewiesen. |
| Variante 1: | Sie bezahlen das Grundstück aus Ihrem Angesparten mit 120.000,00 €. Ein Kredit ist somit nicht notwendig und somit auch keine Beleihungswertermittlung. Ihre Gesamtbelastung beträgt somit für den Immobilienerwerb 120.000,00 € zuzüglich Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Verwaltungsgebühren zur Umschreibung des Grundstücks, ggf. auch Maklergebühren). | |
| Variante 2: | Sie müssen für den Kauf des Grundstücks einen Kredit aufnehmen. Gleicher Kaufpreis 120.000,00 €. Für einen Kredit in Höhe des Kaufpreises (abzüglich notwendiges Eigenkapital) müssen Sie der Bank aber Zinsen zahlen. Für den Kredit ist jedoch das Vorhandensein von Eigenkapital zwingend notwendig (in aller Regel 20 % des Kaufbetrages), der mit 15.000,00 € für diese Variante angenommen werden soll. Bei gegenwärtig niedrigem Zinssatz könnte das Zinsverlangen der Bank (120.000,00 € - 15.000,00 € Eigenkapital x 1,8*) bei 86.000,00 € über die Kreditllaufzeit liegen. Somit hätten Sie 186.000,00 € (105.000,00 € Kredit + 86.000,00 € Zinsen) als Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit des Kredites incl. Zinsen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Bevor die Bank Ihnen die 105.000,00 € zum Erwerb der Immobilie übergibt, prüft sie mittels Beleihungswertrechnung, ob Ihre Sicherheiten als ausreichend erachtet werden und Sie somit den Gesamtkredit von 186.000,00 € zurückzahlen können oder nicht. Fazit: Sind die Sicherheiten ausreichend, dann herzlichen Glückwunsch zum erworbenen Grundstück. Sind die Sicherheiten nicht vorhanden gilt: Außer Spesen, nichts gewesen. |
* = angenommene Zinsangabe, unverbindlich, da Zinssätze bei Banken unterschiedlich sind.
3.4 Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk
3.4.1 Vorbemerkungen
Eine Immobilienbewertung für Investoren wird wie die Immobiliengutachten im privaten Bereich erstellt. Die Verfahren zur Erstellung von Immobiliengutachten sind jedoch inhaltlich anders, da sie auf ganz spezielle Anforderungen der Industrie und des Handwerks ausgerichtet sind.
Unser Büro bietet Ihnen somit im Rahmen unseres Dienstleistungsangebotes auch die Erstellung der spezifischen Immobiliengutachten für Industrie und Handwerk mit einer besonderen Immobilienbewertung zu Bodenwert- und Renditeaussagen für gewerbliche Objekte an.
Zur genaueren Aussage hinsichtlich der zu erwartenden Gewinne (Renditen) für Industrieimmobilien treffen zu können, hat die Wertermittlungstheorie das Ertragswertverfahren für diese speziellen Fragen weiterentwickelt und besondere Formen des Ertragswertverfahrens geschaffen. Die wohl bekanntesten Sonderformen des Ertragswertverfahrens sind u.a.:
Mittels dieser Verfahren kann zu der für den Investor entscheidenden Frage des Bodenwertes und der Rendite des zu erwerbenden Objektes eine genauere Aussage getroffen werden, die als Grundlage für die Investitionsentschei-dung des Investors von erheblicher Bedeutung ist. Sie sind seit Jahren in der Wertermittlungspraxis gängig und ob ihrer Aussagesicherheit anerkannt und zulässig.
Zu 1: Das Residualwertverfahren
Das Residualwertverfahren wird hauptsächlich von Projektentwicklern zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises, also des Bodenkaufpreises, der noch eine wirtschaftlich sinnvolle Realisierung des geplanten Projektes erwarten lässt verwendet. Hierbei wird zunächst der (fiktive) Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll. Vom Ertragswert werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten (auch z.B. Zwischenfinanzierungskosten) abgezogen. Daraus ergibt sich der tragfähige Bodenwert als Residuum. Das Residualwertverfahren kann neben Neubauinvestition auch bei geplanten Sanierungen/Modernisierungen mit/ohne Nutzungsänderungen herangezogen werden.
Zu 2: Das Discounted-Cash-Flowverfahren
Die DCF-Verfahren basieren auf den im Rahmen einer Unternehmensplanung ermittelten zukünftigen Zahlungsüberschüssen (auch Cashflow, Zahlungsstrom) und diskontieren diese mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern (z. B. Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer) mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow. Typischerweise werden die zukünftigen Zahlungsüberschüsse in zwei Phasen unterteilt: die erste Phase währt 5 – 15 Jahre, in der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine ewige Rente angenommen. Die Kapitalkosten werden in der Praxis sehr häufig mit Hilfe eines Kapitalmarktmodells (CAPM) ermittelt. Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzierungseffekt wird in den verschiedenen DCF-Verfahren unterschiedlich abgebildet.
Es stellen sich bei einem DCF-Verfahren grundsätzlich drei Probleme:
Je nach Finanzierungsannahmen sind nun verschiedene DCF-Methoden zu unterscheiden, die zu verschiedenen Unternehmenswerten führen können (aber nicht immer müssen). Derzeit werden bei einer Einbeziehung einer Körperschaftsteuer vier Verfahren unterschieden:
Abhängig vom gewählten Verfahren und der unterstellten Finanzierungspolitik kommt es zu einem Zirkularitätsproblem. Es ist in der Praxis oft nur schwer zu ermitteln, inwieweit die Annahmen der DCF-Theorie erfüllt sind. Insbesondere die Prognose der Zahlungsströme und die Wahl der Diskontierungsfaktoren erweisen sich als Stellhebel, die manchmal den Eindruck einer Manipulation erwünschter Ergebnisse vermitteln können.
Zu 3: Die Monte Carlo Methode (MCE, MCS und MCR Methode)
Die von Klaus Bernhard Gablenz entwickelte Version eines Monte-Carlo-Simulationsverfahren unter Einbeziehung normierter Wertermittlungsverfahren enthält:
4. Gutachteninhalte
Für den Inhalt der Immobiliengutachten hat der Gesetzgeber mit der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010) sowie der Sach-, Ertrags- und Vergleichswertrichtlinien für alle Gutachter bindend festgelegt, damit eine bundesweite Einheitlichkeit in der Bewertung von Immobilien gesichert ist.
Diese Verfahren sind:
Neben diesen Verfahren gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahren, die bei Immobilien der Industrie, Handel sowie Land- und Forstwirtschaft angewendet werden wie sie im vorstehenden Punkt 3.4 beschrieben sind.
In den vorstehend genannten gesetzlichen Richtlinien ist geregelt, das die Immobilienbewertung des zu bewertenden Objektes mittel dieser drei Verfahren zu ermitteln ist, d.h. in einem Immobiliengutachten müssen alle drei Verfahren vorhanden sein. Als Ausnahme dazu erlaubt der Gesetzgeber, dass Vergleichswertverfahren wegzulassen, wenn nicht gesichert ist, das aus Gründen der statistischen Sicherheit genügend Vergleichsobjekte oder Vergleichspreise vorhanden sind.
Für die Beratung und Erstellung von Immobiliengutachten zur Immobilienwertermittlung/Schadensbesichtigung stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Erstbesichtigung gern zur Verfügung.
Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.
5. Unser Leistungsangebot und die Kosten
5.1 Vorbemerkungen
Für Ihre Immobilienbewertung bieten wir Ihnen unsere Gutachterleistungen an. Sie können nach einem Erstgespräch dann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.
5.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung
Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Für die Wertermittlung einer Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:
Bei diesem Erstgespräch sind aber auch Fragen zu klären wie:
Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Grundstücksbegehung als Bestandsaufnahme, bei der alle für die Wertermittlung notwendigen Daten und Bilder erfasst werden. Bitte beachten Sie dabei auf jeden Fall das dem schriftlichen Vertragsangebot beigefügte gesetzlich geregelte Widerrufsrecht sowie die gesetzlichen Forderungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) bei Vertragsabschlüssen, die digital vorgenomen werden.
5.2 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch
Das Erstgespräch ist für Immobilienwertermittlungen kostenfrei.
5.3 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch
Das Kostenangebot für die Erstellung einer Immobilienbewertung für Immobilien ist abhängig von:
Hinweis: Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann auf die Aufmessung der Flächen- und Rauminhalte der Gebäude verzichtet werden und somit die Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden.
Die Kosten betragen, in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen, dann:
Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Vertragsangebot.
6. Auszug aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV aus 2021 - Gültig ab 01.01.2022
Inhaltsübersicht
Teil 1 Allgemeines
Abschnitt 1 Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Werter¬mittlung
§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
Abschnitt 2 Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen
§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale
Abschnitt 3 Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung
§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts
§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
§ 8 Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objekt-
spezifischen Grundstücksmerkmale
§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten
§ 10 Grundsatz der Modellkonformität
§ 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands
Teil 2 Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Abschnitt 1 Allgemeines
§ 12 Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Abschnitt 2 Bodenrichtwerte
§ 13 Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück
§ 14 Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung
§ 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen
§ 16 Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
§ 17 Automatisiertes Führen der Bodenrichtwerte
Abschnitt 3 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
§ 18 Indexreihen
§ 19 Umrechnungskoeffizienten
§ 20 Vergleichsfaktoren
§ 21 Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren
§ 22 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren
§ 23 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten
Teil 3 Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 Vergleichswertverfahren
§ 24 Grundlagen des Vergleichswertverfahrens
§ 25 Vergleichspreise
§ 26 Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert
Abschnitt 2 Ertragswertverfahren
Unterabschnitt 1 Allgemeines
§ 27 Grundlagen des Ertragswertverfahrens
Unterabschnitt 2 Verfahrensvarianten
§ 28 Allgemeines Ertragswertverfahren
§ 29 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
§ 30 Periodisches Ertragswertverfahren
Unterabschnitt 3 Ermittlung des Ertragswerts
§ 31 Reinertrag; Rohertrag § 32 Bewirtschaftungskosten
§ 33 Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz § 34 Barwertfaktor
Abschnitt 3 Sachwertverfahren
§ 35 Grundlagen des Sachwertverfahrens
§ 36 Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten
§ 37 Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen
§ 38 Alterswertminderung2
§ 39 Objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor
Teil 4
Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Be¬lastungen
Abschnitt 1 Bodenwertermittlung
§ 40 Allgemeines zur Bodenwertermittlung
§ 41 Erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße
§ 42 Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland
§ 43 Nutzungsabhängiger Bodenwert bei Liquidationsobjekten
§ 44 Gemeinbedarfsflächen
§ 45 Wasserflächen
Abschnitt 2
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Unterabschnitt 1 Allgemeines
§ 46 Allgemeines zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
§ 47 Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen
Unterabschnitt 2
Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
§ 48 Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
§ 49 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht
§ 50 Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts
§ 51 Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück
§ 52 Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks
Teil 5 Schlussvorschriften
§ 53 Übergangsregelungen
§ 54 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
Anlage 1 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer
Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei
Modernisierungen
Anlage 3 (zu § 12 Absatz 5 Satz 2) Modellansätze für Bewirtschaftungskosten
Anlage 4 (zu § 12 Absatz 5 Satz 3) Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)
Anlage 5 (zu § 16 Absatz 3) Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks)
Teil 1 Allgemeines
Abschnitt 1: Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung
§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Werter¬mittlung), und bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
(2) Gegenstände der Wertermittlung (Wertermittlungsobjekte) sind Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs, grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grund-stücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
(1) Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarktzum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zu¬grunde zu legen.
(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preis-bildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsver¬kehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen
Ent¬wicklungen des Gebiets.
(3) Der Grundstückszustand ergibt sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigen-schaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Wertermittlungsobjekts (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen können insbesondere zählen
1. der Entwicklungszustand,
2. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die tatsächliche Nutzung,
3. der beitragsrechtliche Zustand,
4. die Lagemerkmale,
5. die Ertragsverhältnisse,
6. die Grundstücksgröße,
7. der Grundstückszuschnitt,
8. die Bodenbeschaffenheit,
9. bei bebauten Grundstücken zusätzlich
- die Art der baulichen Anlagen,
- die Bauweise und die Baugestaltung der baulichen Anlagen,
- die Größe der baulichen Anlagen,
- die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer
Barrierefreiheit,
- der bauliche Zustand der baulichen Anlagen,
- das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der bauli¬chen Anlagen,
11. die grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen.
(4) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung be¬zieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
(5) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung ma߬gebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.
Abschnitt 2: Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen
§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
(5) Sonstige Flächen sind Flächen, die sich keinem der Entwicklungszustände nach den Absätzen 1 bis 4 zuordnen lassen.
§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer
(1) Das Alter einer baulichen Anlage ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kalenderjahrdes maßgeblichen Stichtags und dem Baujahr.
(2) Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicher¬weise wirtschaftlich genutzt werden kann.
(3) Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.
§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale
(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich vorbehaltlich des Satzes 2 aus den für die planungs-rechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vor-schriften, die die Nutzbarkeit betreffen.
Wird vom städtebaulich zulässigen Maß im Sinne des Satzes 1 in der Umgebung regelmäßig abgewichen oder wird das Maß bei der Kaufpreisbemessung regelmäßig ab¬weichend von den für die planungsrechtliche Zulässigkeit maßgeb-lichen Vorschriften des Städtebaurechts bestimmt, so ist das Maß der Nutzung maßgebend, das auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblicherweise zugrunde gelegt wird.
(2) Für den beitragsrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Verpflichtung zur Entrichtung von grundstücksbezogenen Beiträgen maßgebend. Als Beiträge im Sinne des Satzes 1 gelten auch grundstücksbezogene Sonderabgaben und beitragsähnliche Abgaben
(3) Die Ertragsverhältnisse ergeben sich aus den tatsächlich erzielten und aus den marktüblich erzielbaren Erträgen. Marktüblich erzielbare Erträge sind die nach den Markt¬verhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Nutzung in vergleichbaren Fällen durchschnittlich erzielten Erträge.
(4) Lagemerkmale von Grundstücken ergeben sich aus der räumlichen Position des Grundstücks und beziehen sich insbesondere auf die Verkehrsanbindung, die Nachbar¬schaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
(5) Die Bodenbeschaffenheit umfasst beispielsweise die Bodengüte, die Eignung als Baugrundund das Vorhandensein von Bodenverunreinigungen.
Abschnitt 3 Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung
§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
(2) In den in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
1. die allgemeinen Wertverhältnisse;
2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.
(3) Die in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren gliedern sich in folgende Verfahrensschritte:
1. Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts;
2. Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts;
3. Ermittlung des Verfahrenswerts.
Bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts und des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts sind § 7 und § 8 Absatz 2 zu beachten; bei der Ermittlung des Verfahrens¬werts ist § 8 Absatz 3 zu beachten.
(4) Der Verkehrswert ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse
(1) Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt:
1. Im Vergleichswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen,
2. im Ertragswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen und Liegenschaftszinssätzen und
3. im Sachwertverfahren bei Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Sachwertfaktoren.
(2) Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung der Daten nach Absatz 1 auch durch eine Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.
§ 8 Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
(1) Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.
(2) Allgemeine Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die hinsichtlich Art und Umfang auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt regelmäßig auftreten. Ihr Werteinfluss wird bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts berücksichtigt.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei
1. besonderen Ertragsverhältnissen,
2. Baumängeln und Bauschäden,
3. baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung
anstehen,
4. Bodenverunreinigungen,
5. Bodenschätzen sowie
6. grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbe¬sondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundstücks¬merkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.
§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten
(1) Kaufpreise sowie weitere Daten wie insbesondere Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind zur Wertermittlung geeignet, wenn die Daten hinsichtlich Aktualität in Bezug auf den maßgeblichen Stichtag und hinsichtlich Repräsentativität den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden und etwaige Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sowie wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Werter-mittlungsobjekts nach Maßgabe der Sätze 2 und 3 berücksichtigt werden können. Bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind die Daten durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wert-ermittlungsstichtag anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Werter-mittlings-objekts sind durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Ab-schlägen oder in anderer Weise zu berück¬sichtigen. Die Kaufpreise sind um die Werteinflüsse besonderer objekt-spezifischer Grund¬stücksmerkmale zu bereinigen.
(2) Zur Wertermittlung sind solche Kaufpreise und andere Daten wie beispielsweise Mieten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn die Kauf-preise und anderen Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleich¬baren Fällen abweichen.
(3) Maßstab für die Wahl der Quelle, aus der die Daten herangezogen werden, ist ihre Eignung nach Absatz 1 Satz 1. Stehen keine geeigneten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verfügung, können sie oder die entsprechenden Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden; die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren.
10 Grundsatz der Modellkonformität
(1) Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die¬selben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen (Grundsatz der Modellkonformität). Hierzu ist die nach § 12 Absatz 6 erforderliche Modellbeschreibung zu berücksichtigen.
(2) Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist.
§ 11 Künftige Änderungen des Grundstückszustands
(1) Künftige Änderungen des Grundstückszustands sind zu berücksichtigen, wenn sie am Qualitätsstichtag mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind.
(2) Bei künftigen Änderungen des Grundstückszustands ist die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt dieser Änderung (Wartezeit) auch in Verbindung mit einer verbleibenden Unsicherheit des Eintritts dieser Änderung (Realisierungsrisiko) angemessen zu berück¬sichtigen.
Teil 2 Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Abschnitt 1 Allgemeines
§ 12 Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten
(1) Zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören die Bodenrichtwerte und die sonstigen für die Wert-ermittlung erforderlichen Daten. Sonstige für die Wertermitt¬lung erforderliche Daten sind insbesondere
1. Indexreihen,
2. Umrechnungskoeffizienten,
3. Vergleichsfaktoren,
4. Liegenschaftszinssätze,
5. Sachwertfaktoren,
6. Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sowie
7. Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten.
Die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind auf einen Stichtag zu beziehen.
(2) Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden insbesondere aus der Kaufpreissammlung auf der Grundlage einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise ermittelt.
(3) Geeignet im Sinne des Absatzes 2 sind Kaufpreise, die hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse und des jeweiligen Grundstückszustands hinreichend übereinstimmen. Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sich etwaige Abweichungen
1. bei Vorliegen einer hinreichend großen Anzahl von Kaufpreisen in ihren Auswirkungen auf die Preise ausgleichen oder
2. in entsprechender Anwendung des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 berücksichtigen lassen.
Die Kaufpreise sind um die Werteinflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu bereinigen. Hinsichtlich einer Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gilt § 9 Absatz 2 entsprechend.
(4) Zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlicher Daten sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen.
(5) Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind zur Festlegung der Gesamtnutz-ungsdauer die Modellansätze der Anlage 1 und ist zur Ermitt¬lung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung von Wohngebäuden das in Anlage 2 beschriebene Modell zugrunde zu legen. Bei Ermittlung der Liegenschaftszinssätze sind als Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 32 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 3 die Modellansätze der Anlage 3 zugrunde zu legen. Bei Ermittlung der Sachwertfaktoren sind der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten im Sinne des § 36 Absatz 2 die Normalherstellungskosten nach Anlage 4 zugrunde zu legen.
(6) Zur Sicherstellung der nach § 10 Absatz 1 gebotenen modellkonformen Anwen¬dung der sonstigen für die Werter-mittlung erforderlichen Daten sind die zugrunde gelegten Modellansätze, Modelle und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung anzugeben; hierzu gehören insbesondere
1. die Angabe von Rahmendaten zum Beispiel zum Stichtag, auf den sich das zur Wertermittlung erforderliche Datum
bezieht, zum sachlichen und räumlichen Anwendungsbereich und zur Datengrundlage,
2. die Beschreibung der Stichprobe,
3. die Beschreibung der Ermittlungsmethodik,
4. die Beschreibung der verwendeten Parameter und der zugrunde gelegten Bezugseinheiten sowie
5. sonstige Selektionsparameter.
Abschnitt 2 Bodenrichtwerte
§ 13 Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück
(1) Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks.
(2) Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 gebildeten Bodenrichtwert¬zone übereinstimmen. Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.
§ 14 Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung
(1) Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 und 25 zu ermitteln. Für die Anpassung der Kaufpreise an die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und an den Bodenrichtwertstichtag gilt § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(2) Für die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden; Absatz 1 Satz 2 gilt entsprechend. Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden.
(3) Bei der Bodenrichtwertermittlung in bebauten Gebieten können der Zustand und die Struktur der das Gebiet prägenden Bebauung zu berücksichtigen sein.
(4) Bodenrichtwerte enthalten keinen Wertanteil für den Aufwuchs. Das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind zu dokumentieren. Einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen.
§ 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen
(1) Eine Bodenrichtwertzone besteht aus einem räumlich zusammenhängenden Ge¬biet. Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenricht¬wertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerk¬malen einzelner Grundstücke ergeben, sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen.
(2) Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können Bestandteil der Boden- richtwertzone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grund¬stücke.
(3) Bodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern; dies gilt insbesondere, wenn sich aufgrund der unregelmäßigen Verteilung von Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungen oder anderen erheblichen Unterschieden in wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen keine eigenen Bodenrichtwertzonen ab¬grenzen lassen.
(4) Bei der Bildung von sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen muss eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück möglich sein; hierbei ist unschädlich, wenn sich einzelne Grundstücke nicht eindeutig zu¬ordnen lassen. Bei Bodenrichtwerten nach § 196 Absatz 1 Satz 7 des Baugesetzbuchs können sich die Bodenrichtwertzonen auch nicht deckungsgleich überlagern.
(5) Bei der Bildung von Bodenrichtwertzonen für die Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland sind Bauleitpläne sowie die Entwicklung am Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass in der Bodenricht¬wertzone ein überwiegend einheitlicher Entwicklungsgrad der Grundstücke gegeben ist.
§ 16 Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
(1) Das Bodenrichtwertgrundstück weist keine Grundstücksmerkmale auf, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können; dies betrifft insbesondere nur für einzelne Grundstücke bestehende privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten Satz 1 findet keine Anwendung auf wertbeeinflussende Grundstücksmerk- male, die in der Bodenrichtwertzone vorherrschend sind.
(2) Von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung darzustellen. Weitere Grundstücksmerkmale sind darzustellen, wenn sie wertbeeinflussend sind; hierzu können insbesondere gehören
1. das Maß der baulichen Nutzung nach § 5 Absatz 1,
2. die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarbebauung,
3. die Grundstücksgröße,
4. die Grundstückstiefe und
5. die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl.
Bei baureifem Land gehört zu den darzustellenden Grundstücksmerkmalen zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand. Bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ist zusätzlich darzustellen, ob sich der Bodenrichtwert auf den sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflussten Zustand oder auf den sanierungs¬-,oder entwicklungsbeeinflussten Zustand bezieht; dies gilt nicht, wenn nach § 142 Absatz 4 des Bauge- setzbuchs ein vereinfachtes Sanierungsverfahren durchgeführt wird.
(3) Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind nach Anlage 5 zu spezifizieren.
(4) Wird beim Maß der baulichen Nutzung auf das Verhältnis der Flächen der Geschosse zur Grundstücksfläche abgestellt und ist hierbei nach § 5 Absatz 1 Satz 2 ein ge¬genüber den planungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften abweichend bestimmtes Maß wertbeeinflussend, so sind zur Ermittlung dieses Maßes die Flächen aller oberirdischen Geschosse mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen nach den jeweiligen Außenmaßen zu berücksichti-
gen. Geschosse gelten in Abgrenzung zu Kellergeschossen als oberirdische Geschosse, soweit ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen; § 20 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung findet keine Anwendung. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse sind mit 75 Prozent ih¬rer Fläche zu berücksichtigen. Staffelgeschosse werden in vollem Umfang berücksichtigt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse. Das nach Satz 1 bis 5 ermittelte Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche ist die wertrelevante Ge¬schossflächenzahl (WGFZ).
(5) Bodenrichtwerte für baureifes Land sind vorbehaltlich des Satzes 2 für beitrags¬freie Grundstücke zu ermitteln. Aufgrund örtlicher Gegebenheiten können vorübergehend Bodenrichtwerte für Grundstücke ermittelt werden, für die noch Beiträge zu entrichten oder zu erwarten sind.
§ 17 Automatisiertes Führen der Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.
Abschnitt 3 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
§ 18 Indexreihen
(1) Indexreihen dienen der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertver- hältnisse.
(2) Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungs-zeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte innerhalb des Erhebungs-, und Basiszeitraums bezogen werden.
(3) Die Indexzahlen werden aus geeigneten Kaufpreisen für Grundstücke bestimmter räumlicher und sachlicher Teil-märkte ermittelt.
§ 19 Umrechnungskoeffizienten
(1) Umrechnungskoeffizienten dienen der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücks¬merkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der bau-lichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.
(2) Umrechnungskoeffizienten geben das Verhältnis des Wertes eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines Grundstücksmerkmals zu dem Wert eines Grundstücks mit einer bestimmten Basisausprägung dieses Grund-stücksmerkmals (Normgrundstück) an.
(3) Die Umrechnungskoeffizienten werden aus geeigneten Kaufpreisen für solche Grundstücke abgeleitet, die sich abge-sehen von solchen Abweichungen, die durch Anpas¬sung der Kaufpreise nach § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 berücksichtigt werden, im Wesentlichen nur in dem Grundstücksmerkmal unterscheiden, für das die Umrechnungskoeffizienten ab-geleitet werden.
§ 20 Vergleichsfaktoren
Vergleichsfaktoren dienen der Ermittlung von Vergleichswerten insbesondere für bebaute Grundstücke.
(2) Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Normobjekte).
(2) Vergleichsfaktoren werden ermittelt auf der Grundlage von
1. geeigneten Kaufpreisen und
2. der diesen Kaufpreisen entsprechenden Flächen- oder Raumeinheit (Gebäudefaktoren), den diesen Kaufpreisen entsprechenden marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (Ertragsfaktoren) oder einer sonstigen geeigneten Bezugseinheit.
§ 21 Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren
(1) Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grund-stücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens nach den §§ 27 bis 34 auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprech-enden Reinerträgen ermittelt.
(3) Sachwertfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwertes zum vorläufigen Sachwert an. Die Sachwertfaktoren werden nach den Grundsätzen des Sachwertverfahrens nach den §§ 35 bis 38 auf der Grundlage von geeigneten Kauf¬preisen und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt.
§ 22 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren
(1) Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren dienen im Wesentlichen der Be¬rücksichti gung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind.
(2) Erbbaurechtsfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaurechts zum finanzmathe-matischen Wert des Erbbaurechts an. Erbbaugrundstücks-faktoren geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaugrundstücks zum finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks an.
(3) Die Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaugrundstücksfaktoren werden nach den Grundsätzen der §§ 50 und 52 auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den diesen Kaufpreisen entsprechenden finanzmathematischen Werten ermittelt.
§ 23 Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten
(1) Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbau-recht allgemein beizumessenden Werteinflüsse.
(2) Die Erbbaurechtskoeffizienten geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichs¬werts des Erbbaurechts zum Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2 an. Die Erbbaugrundstückskoeffizienten geben das Verhältnis des vorläufigen Ver¬gleichswerts des Erbbaugrundstücks zum Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks im Sinne des § 47 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 an.
(3) Die Erbbaurechtskoeffizienten werden auf der Grundlage von geeigneten Kauf¬preisen und den diesen Kaufpreisen entsprechenden Werten des fiktiven Volleigentums ermittelt. Die Erbbaugrundstückskoeffizienten werden auf der Grund-lage von geeigneten Kaufpreisen und den diesen Kaufpreisen entsprechenden Bodenwerten der fiktiv unbelasteten Grundstücke ermittelt.
Teil 3 Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 Vergleichswertverfahren
§ 24 Grundlagen des Vergleichswertverfahrens
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25 ermittelt. Neben oder anstelle von Vergleichs¬preisen können insbesondere bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor im Sinne des § 26 Absatz 1 und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert im Sinne des § 26 Absatz 2 herangezogen werden.
(2) Der vorläufige Vergleichswert kann ermittelt werden
1. auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen oder
2. durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors oder eines objektspezifisch angepassten
Bodenrichtwerts mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts
.
(3) Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert entspricht nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Vergleichswert.
(4) Der Vergleichswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücks¬merkmale des Wertermittlungsobjekts.
§ 25 Vergleichspreise
Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Ver¬gleichsgrundstücke) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft wor¬den sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlichen Nähe zum Wertermittlungs-stichtag stehen. Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen
Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
§ 26 Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bo¬denrichtwert
(1) Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors ist der nach § 20 ermittelte Vergleichsfaktor auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
(2) Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts sind die nach den §§ 13 bis 16 ermittelten Boden-richtwerte auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
Abschnitt 2 Ertragswertverfahren
Unterabschnitt 1 Allgemeines
§ 27 Grundlagen des Ertragswertverfahrens
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse mit hinreichender Sicherheit auf¬grund konkreter Tatsachen wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
(2) Der vorläufige Ertragswert wird auf der Grundlage des nach den §§ 40 bis 43 zu ermittelnden Bodenwerts und des Reinertrags im Sinne des § 31 Absatz 1, der Restnutzungsdauer im Sinne des § 4 Absatz 3 und des objektspezifisch angepassten Liegen¬schaftszinssatzes im Sinne des § 33 ermittelt.
(3) Der marktangepasste vorläufige Ertragswert entspricht nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Ertragswert.
(4) Der Ertragswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerk¬male des Wertermittlungsobjekts.
(5) Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:
1. das allgemeine Ertragswertverfahren;
2. das vereinfachte Ertragswertverfahren;
3. das periodische Ertragswertverfahren.
Unterabschnitt 2 Verfahrensvarianten
§ 28 Allgemeines Ertragswertverfahren
(1) Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert ermittelt durch Bildung der Summe aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertragsanteil der baulichen Anlagen zum Wer¬termittlungsstichtag, der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde (vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen), und dem Bodenwert.
Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der Kapitalisierung des jährlichen Reinertragsanteils der baulichen Anlagen ist jeweils derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Die Kapitalisie-rungsdauer entspricht der Rest¬nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
§ 29 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert ermittelt durch Bildung der Summe aus
1. dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zum Wertermittlungsstichtag (Barwert des Reinertrags) und
2. dem über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwert.
Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungs- oder Abzinsungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
§ 30 Periodisches Ertragswertverfahren
(1 ) Im periodischen Ertragswertverfahren kann der vorläufige Ertragswert ermittelt werden durch Bildung der Summe aus
1. den zu addierenden und auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten, aus gesicherten Daten abgeleiteten Reiner-trägen der Perioden innerhalb des Betrach¬tungszeitraums und
2. dem über den Betrachtungszeitraum auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Restwert des Grundstücks.
(2) Der Betrachtungszeitraum, für den die periodisch unterschiedlichen Erträge ermit¬telt werden, ist so zu wählen, dass die Höhe der im Betrachtungszeitraum anfallenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann; hierbei sollen zehn Jahre nicht überschritten werden. Der Abzinsung ist in der Regel der objektspezifisch angepasste Liegen-schaftszinssatz zugrunde zu legen.
(3) Der Restwert des Grundstücks kann ermittelt werden durch Bildung der Summe aus
1. dem Barwert des Reinertrags der Restperiode und
2. dem über die Restperiode abgezinsten Bodenwert.
Die Restperiode ist die um den Betrachtungszeitraum reduzierte Restnutzungsdauer. Die Kapitalisierung des Reinertrags der Restperiode erfolgt über die Dauer der Restperiode. Der Kapitalisierung und der Abzinsung ist jeweils derselbe objektspezifisch angepasste Lie¬genschaftszinssatz zugrunde zu legen.
Unterabschnitt 3 Ermittlung des Ertragswerts
§ 31 Reinertrag; Rohertrag
(1) Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
(2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Bei Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Ver¬einbarungen.
§ 32 Bewirtschaftungskosten
(1) Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören
1. die Verwaltungskosten,
2. die Instandhaltungskosten,
3. das Mietausfallwagnis und
die Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetz¬buchs.
(2) Verwaltungskosten umfassen insbesondere die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeits-kräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.
(3) Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus derbaulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssten.
(4) Das Mietausfallwagnis umfasst
1. das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Grundstücken oder Grundstücksteilen entstehen, die zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt sind,
2. das Risiko von bei uneinbringlichen Zahlungsrückständen oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie
3. das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, auf Aufhebung eines Mietverhältnisses oder auf Räumung.
§ 33 Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz
Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ist der nach § 21 Absatz 2 ermittelte Liegen-schaftszinssatz auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
§ 34 Barwertfaktor
Der Kapitalisierung und der Abzinsung sind Barwertfaktoren auf der Grundlage der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes zu¬grunde zu legen.
(2) Der jährlich nachschüssige Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung (Kapitalisierungsfaktor) ist nach der folgenden Formel zu ermitteln:
q n - 1
Kapitalisierungsfaktor (KF) = ______________
q n x (q – 1)
p
q = 1 + LZ; LZ = ------
100
LZ = Liegenschaftszinssatz; p = Zinsfuß; n = Restnutzungsdauer
(3) Der Barwertfaktor für die Abzinsung (Abzinsungsfaktor) ist nach der folgenden Formel zu
ermitteln:
1
Abzinsungsfaktor (AF) = ------- ; q = 1 + LZ
q n
LZ = Liegenschaftszinssatz; p = Zinsfuß; n = Restnutzungsdauer
Abschnitt 3 Sachwertverfahren
§ 35 Grundlagen des Sachwertverfahrens
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.
(2) Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich durch Bildung der Summe aus
1. dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen im Sinne des § 36,
2. dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen im Sinne des § 37 und
3. dem nach den §§ 40 bis 43 zu ermittelnden Bodenwert.
(3) Der marktangepasste vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor im Sinne des § 39. Nach Maßgabe des § 7 Absatz 2 kann zusätzlich eine Marktanpas¬sung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich sein.
(4) Der Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert und der Berücksich-tigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.
§ 36 Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten
(1) Zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen, ohne bauliche Außenanlagen, sind die durch-schnittlichen Herstellungskosten mit einem Regionalfaktor zu multiplizieren und um die Alterswertminderung zu verringern.
(2) Die durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen stehen für die aufzuwendenden Kosten, die sich unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt nach Art und Standard vergleichbaren Neu¬baus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung zeitgemäßer, wirtschaftlicher Bau¬weisen ergeben würden. Der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten sind in der Regel modellhafte
Kostenkennwerte zugrunde zu legen, die auf eine Flächen-, Raum-, oder sonstige Bezugseinheit bezogen sind (Normal-herstellungskosten), und mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlage zu multiplizieren. Von den Nor¬malherstellungskosten nicht erfasste werthaltige einzelne Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen. Zur Umrech¬nung auf den Wertermittlungsstichtag ist
der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden. Ausnahmsweise können die durch-schnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den durchschnittlichen Kosten einzelner Bauleistungen ermittelt werden.
(3) Der Regionalfaktor ist ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt.
§ 37 Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen
Der vorläufige Sachwert der für die jeweilige Gebäudeart üblichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist gesondert zu ermitteln, soweit die Anlagen wertbeeinflussend sind und nicht bereits anderweitig erfasst wurden. Der vorläufige Sachwert kann entsprechend § 36 nach den durchschnittlichen Herstellungskosten, nach Erfahrungssätzen oder hilfsweise durch sachverständige Schätzung ermittelt werden. Werden durchschnittliche Herstellungskosten zugrunde gelegt, richtet sich die bei Ermittlung der Alterswertminderung anzusetzende Restnutzungsdauer in der Regel nach der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage.
§ 38 Alterswertminderung
Die Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.
§ 39 Objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor
Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors ist der nach § 21 Absatz 3 ermittelte Sachwertfaktor auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
Teil 4
Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Abschnitt 1 Bodenwertermittlung
§ 40 Allgemeines zur Bodenwertermittlung
(1) Der Bodenwert ist vorbehaltlich des Absatzes 5 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 zu ermitteln.
(2) Neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann nach Maßgabe des § 26 Absatz 2 ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.
(3) Steht keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen oder steht kein geeigneter Bodenrichtwert zur Verfügung, kann der Bodenwert deduktiv oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden. Werden hierbei die allgemeinen Wertverhältnisse nicht ausrei¬chend berücksichtigt, ist eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.
(4) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichs-beträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte bezogen auf denselben Wertermittlungsstichtag zu ermitteln. Der jeweilige Grundstückszustand ist nach Maßgabe des § 154 Absatz 2 des Baugesetzbuchs zu ermitteln.
(5) Die tatsächliche bauliche Nutzung kann insbesondere in folgenden Fällen den Bodenwert beeinflussen:
1. wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, ist ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung bei der Ermittlung des Bodenwerts bebauter Grundstücke zu berücksichtigen;
2. wenn bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind, ist dieser Umstand bei der Ermittlung des Bodenwerts in der Regel werterhöhend zu berücksichtigen;
3. wenn bei einem Grundstück mit einem Liquidationsobjekt im Sinne des § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 mit keiner alsbaldigen Freilegung zu rechnen ist, gilt § 43.
§ 41 Erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße
Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt eine getrennte Ermittlung des Werts der über die marktübliche Grundstücksgröße hinausgehenden selbständig nutzbaren oder sonstigen Teilfläche in Betracht; der Wert der Teilfläche ist in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berück-sichtigen.
§ 42 Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland
Der Bodenwert von Bauerwartungs- oder Rohbauland kann in Anwendung des § 40 Absatz 3 ausgehend vom Bodenwert für entsprechend genutztes oder nutzbares baureifes Land deduktiv durch angemessene Berücksichtigung der auf dem örtlichen Grundstücks¬markt marktüblichen Kosten der Baureifmachung und unter Berücksichtigung der Wartezeit in Verbindung mit einem Realisierungsrisiko nach Maßgabe des § 11 Absatz 2 oder in sons¬tiger geeigneter Weise ermittelt werden.
§ 43 Nutzungsabhängiger Bodenwert bei Liquidationsobjekten
(1) Ist bei einem Grundstück mit einem Liquidationsobjekt im Sinne des § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 insbesondere aus rechtlichen Gründen mit der Freilegung erst zu einem späteren Zeitpunkt zu rechnen (aufgeschobene Freilegung) oder ist langfristig nicht mit einer Freilegung zu rechnen, so ist bei der Bodenwertermittlung von dem sich unter Berück¬sichtigung der tatsächlichen Nutzung ergebenden Bodenwert (nutzungsabhängiger Bodenwert) auszugehen,
soweit dies marktüblich ist.
(2) Im Fall einer aufgeschobenen Freilegung ist der Wertvorteil, der sich aus der künftigen Nutzbarkeit ergibt, bei der Wertermittlung als besonderes objektspezifisches Grundstücks merkmal zu berücksichtigen, soweit dies marktüblich ist. Der Wertvorteil ergibt sich aus der abgezinsten Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück ohne das Liquidationsobjekt haben würde, und dem nutzungsabhängigen Bodenwert. Die Freilegungskosten sind über den Zeit-raum bis zur Freilegung abzuzinsen und als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen, soweit dies marktüblich ist.
§ 44 Gemeinbedarfsflächen
(1) Gemeinbedarfsflächen sind Flächen, für die eine öffentlichen Zweckbindung besteht Bei Ermittlung des Werts ist danach zu differenzieren, ob es sich um Gemeinbedarfsflächen handelt, die
1. weiterhin für denselben öffentlichen Zweck genutzt werden oder die unter der Änderung der öffentlichen Zweckbindung
einem anderen Gemeinbedarf zugeführt werden sollen (bleibende Gemeinbedarfsflächen),
2. ihre öffentliche Zweckbindung verlieren (abgehende Gemeinbedarfsflächen) oder
3. bislang keiner öffentlichen Zweckbestimmung unterlagen und erst für Gemeinbedarfszwecke zu beschaffen sind
(künftige Gemeinbedarfsflächen).
§ 45 Wasserflächen
Der Verkehrswert von Wasserflächen hängt in erster Linie von der rechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeit ab. Dabei kann insbesondere eine Abhängigkeit von dem Verkehrswert einer mit der Wasserfläche in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Landfläche bestehen oder eine ertragsorientierte Nutzung der Wasserfläche maßgeblich sein.
Abschnitt 2
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Unterabschnitt 1 Allgemeines
§ 46 Allgemeines zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen können den Wert des begünstigten und den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen sowie Gegenstand einer eigen¬ständigen Wertermittlung sein.
(2) Als grundstücksbezogene Rechte und Belastungen kommen insbesondere in Betracht
1. grundstücksgleiche Rechte,
2. weitere beschränkte dingliche Rechte,
3. Baulasten,
4. grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkungen des Eigentums sowie
5. miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen.
§ 47 Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen
(1) Der Wert des begünstigten oder des belasteten Grundstücks kann ermittelt werden
1. aus Vergleichspreisen oder
2. ausgehend vom Wert des fiktiv nicht begünstigten oder des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
Hierbei sind die allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Recht oder die Belastung
zu berücksichtigen
.
(2) In den Fällen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kann der Wert des begünstigten oder des belasteten Grundstücks ermittelt werden
1. durch den Ansatz von Umrechnungskoeffizienten oder
2. durch Berücksichtigung des Werteinflusses des Rechts oder der Belastung.
(3) Der Werteinfluss im Sinne des Absatzes 2 Nummer 2 kann ermittelt werden
1. durch Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile oder
2. in anderer geeigneter Weise.
.
(4) Der Wert eines Rechts oder einer Belastung kann ermittelt werden
1. aus dem Vergleich mit Kaufpreisen für vergleichbare Rechte oder Belastungen,
2. durch Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile,
3. ausgehend vom Wert des fiktiv nicht begünstigten oder des fiktiv unbelasteten Grundstücks oder
4. in anderer geeigneter Weise.
Hierbei sind die allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Recht oder die Belastung zu berücksichtigen.
5 wird der Werteinfluss oder der Wert des Rechts oder der Belastung aus wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen ermittelt, so sind die jährlichen Vor- und Nachteile über die Restlaufzeit des Rechts oder der Belastung zu kapitalisieren. Sind Rechte oder Belastungen an das Leben gebunden, ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren. Ist der Berechtigte
eine juristische Person, ist von einem angemessenen Zeitrentenbarwertfaktor auszugehen.
Unterabschnitt 2 Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
§ 48 Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in Abhängigkeit von den zur Verfügung stehenden Daten zu ermitteln. Der Verkehrswert des Erbbaurechts kann im Vergleichswertverfahren nach den §§ 49 und 50 oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden. Der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks kann im Vergleichs-wertverfahren nach den §§ 51 und 52 oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden.
§ 49 Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht
(1) Im Vergleichswertverfahren kann der Wert des Erbbaurechts insbesondere ermittelt werden
1. aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte,
2. ausgehend von dem nach § 50 zu ermittelnden finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts oder
3. ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des Satzes 2.
Der Wert des fiktiven Volleigentums ist der Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks, der dem marktangepassten vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert ohne Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen entspricht.
(2) Der vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts kann insbesondere ermittelt werden
1. auf der Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen,
2. durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem objektspezifisch angepassten
Erbbaurechtsfaktor oder
3. durch Multiplikation des Werts des fiktiven Volleigentums mit einem objektspezifisch angepassten Erbbaurechts-
koeffizienten.
Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktors und des objektspezifisch angepassten Erbbau-rechtskoeffizienten ist das nach dem § 22 oder § 23 ermittelte Datum auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
(3) Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaurechts entspricht nach Maß gabe des § 7 dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts.
(4) Der Vergleichswert des Erbbaurechts ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert des Erbbaurechts und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.
§ 50 Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts
(1) Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Wert des fiktiven Volleigentums im Sinne des § 49 Absatz 1 Satz 2.
(2) Der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts wird ermittelt durch Bildung der Summe aus
1. dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und
2. der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren
Erbbauzins oder ausnahmsweises der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten
angemes¬senen und erzielbaren Erbbauzins.
Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergän-zend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen.
(3) Der angemessene Erbbauzins wird in der Regel auf der Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes und des Bodenwerts des Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt wird, ermittelt. Der angemessene Erbbauzinssatz ist der Zinssatz, der sich bei Neubestellung von Erbbaurechten der betroffenen Grundstücksart am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt oder ein anderer geeigneter Zinssatz.
(4) Der erzielbare Erbbauzins ist der Betrag, der sich aus dem im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter und gesetzlich zu¬lässiger Anpassungsmöglichkeiten ergibt.
§ 51 Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück
(1) Im Vergleichswertverfahren kann der Wert des Erbbaugrundstücks insbesondere ermittelt werden
1. aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaugrundstücke,
2. ausgehend von dem nach § 52 zu ermittelnden finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks oder
3. ausgehend vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
(2) Der vorläufige Vergleichswert des Erbbaugrundstücks kann insbesondere ermittelt werden
1. auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichs preisen für Erbbaugrund-
stücke,
2. durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks mit einem objektspezifisch angepassten
Erbbaugrundstücksfaktor oder
3. durch Multiplikation des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks mit einem objektspezifisch angepassten
Erbbaugrundstückskoeffizienten.
Für die Ermittlung des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstücksfaktors und des objektspezifisch angepassten Erbbaugrundstückskoeffizienten gilt § 49 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.
(3) Der marktangepasste vorläufige Vergleichswert des Erbbaugrundstücks entspricht nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Vergleichswert des Erbbaugrundstücks.
(4) Der Vergleichswert des Erbbaugrundstücks ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswert des Erbbaugrundstücks und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.
§ 52 Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks
(1) Ausgangsgröße für die Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts ist der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.
(2) Der finanzmathematische Wert des Erbbaugrundstücks wird ermittelt durch Bildung der Summe aus:
1. dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks und
2. dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten erzielbaren Erbbauzins im Sinne des § 50 Absatz 4.
Bei einer über die Restlaufzeit hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist ergänzend zu Satz 1 der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen und sonstigen Anlagen abzuzinsen und hinzuzuaddieren.
Teil 5 Schlussvorschriften
§ 53 Übergangsregelungen
(1) Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist unabhängig vom Wertermittlungsstichtag diese Verordnung anzuwenden.
(2) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 kann bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Gesamtnutzungsdauer abweichend von § 12 Ab¬satz 5 Satz 1 und Anlage 1 festgelegt sowie die Restnutzungsdauer abweichend von § 12 Absatz 5 Satz 1 und Anlage 2 ermittelt werden.
§ 54 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2022 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Immobilienwer¬termittlungsverordnung vom
19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639), die durch Artikel 16 des Gesetzes vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794) geändert worden ist, außer Kraft.
Der Bundesrat hat zugestimmt.
Anlage 1 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)
Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer
Zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer sind bei Ermittlung der sonstigen für die Werter¬mittlung erforderlichen Daten die nachfolgenden Modellansätze zugrunde zu legen.
Art der baulichen Anlage Gesamtnutzungsdauer
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser 80 Jahre
Mehrfamilienhäuser 80 Jahre
Wohnhäuser mit Mischnutzung 80 Jahre
Geschäftshäuser 60 Jahre
Bürogebäude, Banken 60 Jahre
Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude 40 Jahre
Kindergärten, Schulen 50 Jahre
Wohnheime, Alten- und Pflegeheime 50 Jahre
Krankenhäuser, Tageskliniken 40 Jahre
Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre
Sporthallen, Freizeitbäder, Heilbäder 40 Jahre
Verbrauchermärkte, Autohäuser 30 Jahre
Kauf- und Warenhäuser 50 Jahre
Einzelgaragen 60 Jahre
Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk 40 Jahre
Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude 40 Jahre
Lager- und Versandgebäude 40 Jahre
Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre
Für nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Ge-samtnutzungsdauer vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)
Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei
Modernisierungen
Bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen das nachfol¬gend beschriebene Modell zugrunde zu legen.
Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.
I. Ermittlung der Modernisierungspunktzahl
Die Modernisierungspunktzahl kann durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungs¬elemente nach Nummer 1 oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisie¬rungsgrades nach Nummer 2 ermittelt werden.
1. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente
Auf der Grundlage der nachfolgende Tabelle 1 sind unter Berücksichtigung der zum Stich¬tag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entspre¬chende Punkte für Modernisierungselemente zu vergeben. Aus den für die einzelnen Mo¬dernisierungselemente vergebenen Punkten ist eine Gesamtpunktzahl für die Modernisie¬rung (Modernisierungspunkte) zu bilden.
Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeit¬gemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben.
Modernisierungselemente Maximal zu ver-gebende Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4
Modernisierung der Fenster und Außentüren 2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2
Modernisierung der Heizungsanlage 2
Wärmedämmung der Außenwände 4
Modernisierung von Bädern 2
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Trep¬pen 2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2
Tabelle 1: einzelne Modernisierungselemente mit der maximal zu vergebenden Punkte 2. Sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades
Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades kann aufgrund der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden.
II. Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen
1. Allgemeines
Aus der nach I. ermittelten Modernisierungspunktzahl ergibt sich die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage unter Nutzung der Formel unter II.2 auf der Grundlage der zugrunde gelegten Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage.
Davon abweichend kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 Pro¬zent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Bei einer Kernsanierung ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz oder der von neuen Gebäuden abwei¬chende Zustand zum Beispiel des Kellers ist durch einen Abschlag zu berücksichtigen.
2. Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer
Der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall von Modernisierungen liegt ein theoretischer Modellansatz zugrunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt und nach der folgenden Formel berechnet wird:
Alter2
RND = a x —— - b x Alter + c x GND
Für die Variablen a, b und c sind die Werte der Tabelle 3 zu verwenden. Dabei ist zu be¬achten, dass Modernisierungen erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Aus¬
wirkungen auf die Restnutzungsdauer haben. Aus diesem Grund ist die Formel in Abhän¬gigkeit von der anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer erst ab einem bestimmten Alter (re¬latives Alter) anwendbar.
Das relative Alter wird nach der folgenden Formel ermittelt:
— x 100%
GND
Liegt das relative Alter unterhalb des in der Tabelle 3 angegebenen Wertes, gilt für die Ermittlung der Restnutzungsdauer die Formel:
RND = GND - Alter
Anlage 3 (zu § 12 Absatz 5 Satz 2) Modellansätze für Bewirtschaftungskosten
Bei Ermittlung der Liegenschaftszinssätze sind die nachfolgenden Modellansätze zugrunde zu legen.
I. Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung 1. Verwaltungskosten (Stand 1. Januar 2021)
298 Euro jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamili¬enhäusern
357 Euro jährlich je Eigentumswohnung
39 Euro jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz
Die vorstehend genannten Werte gelten für das Jahr 2021. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind sie wie unter III. dargestellt anzupassen.
2. Instandhaltungskosten (Stand 1. Januar 2021)
11,70 Euro jährlich je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die Schönheitsreparatu¬ren von den Mietern getragen werden
88 Euro jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz einschließlich der Kosten für Schönheitsreparaturen
Die vorstehend genannten Beträge gelten für das Jahr 2021. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind die Beträge wie unter III. dargestellt anzupassen.
3.
Mietausfallwagnis
des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung
II.
1.
Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung Verwaltungskosten
3 Prozent
des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung
2. Instandhaltungskosten
Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils ein Prozentsatz der In-standhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt.
Die Anpassung der Werte nach den Nummern I.1 und I.2 erfolgt jährlich auf der Grundlage der in Satz 3 genannten Basiswerte mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statisti¬schen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Ok¬tober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat. Die Werte für die Instandhaltungskosten pro m2 sind auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskos¬ten kaufmännisch auf den vollen Euro zu runden.
Es wird von folgenden Basiswerten für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausge¬gangen:
Anlage 4 (zu § 12 Absatz 5 Satz 3) Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)
I. Grundlagen
1. Allgemeines
(1) Bei Ermittlung der Sachwertfaktoren sind der Ermittlung der durchschnittlichen Her-stellungskosten die Modellkosten dieser Anlage zugrunde zu legen.
(2) Die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten 2010 nach Nummer II bezie¬hen sich auf eine Art der baulichen Anlage (Gebäudeart) unter Berücksichtigung einer Stan¬dardstufe. Die Zuordnung des Wertermittlungsobjekts zu einer Gebäudeart erfolgt aufgrund seiner Nutzung. Die Zuordnung zu einer Standardstufe erfolgt nach Nummer III aufgrund seiner Standardmerkmale; dabei sind zur Ermittlung eines zutreffenden Kostenkennwerts alle wertrelevanten Standardmerkmale des Wertermittlungsobjekts sachverständig einzu¬stufen, auch wenn sie nicht in Nummer III beschrieben sind.
(3) Die Normalherstellungskosten 2010 erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 2765), die Umsatzsteuer und die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten (Kos¬tengruppen 730 und 771 der DIN 2761), insbesondere Kosten für Planung, Baudurchfüh¬rung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Darüber hinaus enthalten sie weitere Angaben zur Höhe der eingerechneten Baunebenkosten, teilweise Korrekturfaktoren zur Anpassung des jeweiligen Kostenkennwerts wegen der speziellen Merkmale des Werter¬mittlungsobjekts sowie teilweise weitergehende Erläuterungen.
(4) Die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten sind in Euro pro Quadratmeter Grundfläche angegeben. Sie sind bezogen auf den im Jahresdurchschnitt bestehenden Kostenstand des Jahres 2010.
2. Brutto-Grundfläche
(1) Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Summer der bezogen auf die jeweilige Gebäu¬deart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist die DIN 2776) anzuwenden, deren Vorgaben für die Anwendung der Normalherstellungskosten durch die nachfolgenden Absätze teilweise er¬gänzt werden.
(2) In Anlehnung an die DIN 2772 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu un-terscheiden:
5) DIN 276-1:2006-11, Kosten im Bauwesen - Teil 1: Hochbau. Das Normblatt ist bei der Beuth Verlag
GmbH, 10772 Berlin, zu beziehen und ist bei dem Deutschen Patentamt archivmäßig gesichert nie-
dergelegt.
6) DIN 277-1:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 1: Begriffe,
Ermittlungsgrundlagen. Das Normblatt ist bei der Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin, zu beziehen und
ist bei dem Deutschen Patentamt archivmäßig gesichert niedergelegt.
a) Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
b) Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
c) Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu berücksichtigen. Balkone, einschließlich überdeckter Balkone, sind dem Bereich c zuzu¬ordnen.
(3) Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Baukonstruk¬tionen einschließlich Bekleidung in Höhe der Oberseite der Boden- oder Deckenbeläge an¬zusetzen.
(4) Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören beispielsweise Flächen von neben dem Dach-geschoss bestehenden weiteren untergeordneten Ebenen innerhalb des Dachraums (Spitzböden), Flächen von Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspek¬tion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, zum Beispiel über abgehängten Decken.
(5) Im Dachgeschoss richtet sich die Anrechenbarkeit der Grundflächen nach ihrer Nutzbarkeit. Ausreichend ist, wenn eine untergeordnete Nutzung möglich ist, die beispiels¬weise als Lager- und Abstellraum der Hauptnutzung dient (eingeschränkte Nutzbarkeit). Die Nutzbarkeit von Dachgeschossen setzt eine lichte Höhe von circa 1,25 Metern und ihre Begehbarkeit voraus; eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit vo¬raus, wobei sich die Art der Zugänglichkeit nach der Intensität der Nutzung richtet. Nicht nutzbare Dachgeschossebenen sind nicht anzurechnen.
3. Besonderheiten und Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit bei freistehen¬den Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern
(1) Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser mit nicht nutzbaren Grundrissebenen im Dachraum sind der Gebäudeart mit Flachdach oder flach geneigtem Dach zuzuordnen.
(2) Trotz gleicher Brutto-Grundfläche können sich bei freistehenden Ein- und Zweifamilien¬häusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern mit ausgebautem oder ausbaufähigem Dach-geschoss im Sinne der Absätze 3 und 4 Unterschiede hinsichtlich des Grades der wirt¬schaftlichen Nutzbarkeit ergeben, die insbesondere auf Unterschieden der Dachkonstruk¬tion, der Gebäudegeometrie und der Giebelhöhe beruhen können.
(3) Bei Gebäuden mit nicht ausgebautem Dachgeschoss ist zu unterscheiden zwischen
a) Gebäuden mit Dachgeschossen, die nicht zu einer Wohnnutzung als Hauptnut¬zung ausbaubar sind, jedoch im Unterschied zur Gebäudeart mit Flachdach oder flach geneigten Dach eine untergeordnete Nutzung zulassen (nicht ausbaufähig) und
b) Gebäuden mit Dachgeschossen, die für eine Wohnnutzung als Hauptnutzung aus¬baubar sind.
Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen, die nicht im Sinne des Satzes 1 Buchstabe a aus¬baufähig sind, ist in der Regel ein Abschlag vom Kostenkennwert anzusetzen.
(4) Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirt-
schaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach dem Verhältnis der vor-
handenen Wohnfläche zur Grundfläche. Die Wohnfläche ist im Wesentlichen abhängig von
Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe. Ein fehlender Drempel ist in der Regel durch
Abschläge zu berücksichtigen. Ein ausgebauter Spitzboden im Sinne von Nummer 2 Absatz 4 ist in der Regel durch Zuschläge zu berücksichtigen.
(5) Ein teilweiser Ausbau des Dachgeschosses oder eine teilweise Unterkellerung kön¬nen durch anteilige Heranziehung der jeweiligen Kostenkennwerte für die verschiedenen Gebäudearten berücksichtigt werden (Mischkalkulation).
Ende des Auszugs