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Schadensgutachten zu einem Fäkalienschaden

Inhaltsverzeichnis

1. Vorbemerkungen
2. Begriffsabgrenzungen zu einem Fäkalienschaden
3. Die hauptsächlichsten Ursachen für einen Fäkalienschaden
4. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Fäkalienschaden
5. Die Gefahren aus einem Fäkalienschaden
6. Unser Leistungsangebot und die Kosten
7. Schadenersatzansprüche
8. Referenzobjekte des Sachverständigen

 

1. Vorbemerkungen

Bautechnische und/oder baubiologische Gutachten, hier Bauschadensgutachten aus einem Fäkalienschaden decken Baumängel, Bauschäden und Reparatur- und Sanierungsnotwendigkeiten an der Immobilie auf.

Ein Fäkalienschaden kann sowohl aus einem Baumangel als auch aus einem Bauschaden herrühren. Egal welcher Herkunft der Schaden ist, er ist nicht zu unterschätzen. Bei einem Fäkalienschaden muss sehr schnell, fachmännisch und gründlich gehandelt werden, da diese Art von Schadensfall nicht nur materielle Schäden mit sich bringt, sondern auch sehr gefährlich für die Gesundheit von Menschen aller Altersklassen ist. Das wissen wir leider aus unserer Erfahrung im Umgang mit solchen Schadensfällen.

 

2. Begriffsabgrenzungen zu Baumangel und Bauschaden

2.1 Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand. Die Ursachen für einen Baumangel sind immer in der Vorbereitung einer Baumaßnahme zu suchen, also vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, z.B. fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten etc. Diese Ist-Zustandsabweichungung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher immer, auf den jeweils vorliegenden Schadenfall bezogen, durch einen Gutachter ermittelt werden. Baumängel wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar möglich, sehr oft nur mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

 

2.2 Bauschaden

Ein Bauschaden ist immer die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit. Die Ursachen für einen Bauschaden können unterschiedlichster Art sein, z.B. aufgrund eines Wasserrohrbruchs, einer fehlerhaft eingebauten Wanddämmung, mangelhafter oder fehlender Lüftung von Wohnräumen etc.. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn z.B. minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik nicht beachtet wurden oder gültige DIN-Normen durch den Baubetrieb/Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können sehr vielfältige Ursachen haben. Sie müssen daher, immer auf den jeweils vorliegenden Schadensfall bezogen, durch einen Gutachter ermittelt werden. Bauschäden wirken sich in aller Regel als Wertminderung für das Bauwerk aus. Ihre Beseitigung ist in aller Regel möglich. Oft ist diese Schadensbeseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden, der sich in Schadensgutachten oder Wertermittlungen angemessen widerspiegeln muss.

Die Erscheinungsformen der Mängel/Schäden an Bauwerken oder beweglichen Gütern können dreifacher Art sein:

  1. Fehler, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern
  2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften
  3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik (siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B).

3. Die wesentlichsten Ursachen eines Fäkalienschadens

Ein Fäkalienschaden kann sowohl ein Baumangel als auch ein Bauschaden sein. Die Ursachen für diesen Schaden/Mangel ist immer zu suchen:

  1. in der Vorbereitung einer Baumaßnahme (vor dem Baubeginn),
  2. in Fehlern des Bauprojektes oder gar fehlenden Bauprojekten,
  3. in der fehlerbehafteten Durchführung der Errichtung des Bauwerkes,
  4. im Einbau fehlerbehafteter oder ungeeigneter Einbauteile (Funktionsmangel)
  5. in falscher Auswahl von Bau- und/oder Reparaturmaterialien
  6. in unterlassener Instandhaltung
  7. in Fachfehlern bei Reparaturarbeiten durch Firmen
  8. in der falschen Nutzung der Gebäudeteile (Toiletten, Fäkaliengruben, Rohrleitungssysteme etc.) der Wohnung/der Arbeitsstätte/dem öffentlichen Gebäude.
  9. in der leider noch weit verbreitete Unsitte, die Toilette als Mülltonne für Abfälle aller Art anzusehen.
  10. in der Unkenntnis der Betroffenen im Umgang mit Fäkalienbefall,
  11. usw.

Die Ursachen für die vorstehend genannten Fälle sind durch den Sachverständigen mittels eines Bauschadensgutachten zu finden. Auch hier ist das eigentliche Problem die Frage, "wer trägt die Kosten" für die Beseitigung der Schäden? Und hier scheiden sich sehr oft die Geister. An dieser Stelle tritt meistens Streit auf, weil niemand es gewesen sein will.

Die wesentlichste Gefahr bei einem Fäkalienschaden ist nicht der materielle Schaden an den betroffenen Wohnungen oder beweglichen Gütern, sondern in der Hauptsache "die Gefahr der Erkrankung". Dies geschieht wie bei Schimmelbefall immer dann, wenn die Gefahrenstoffe, hier z.B. Formaldehyd (Formaldehyd ist der Trivialname für die giftige chemische Verbindung Methanal), durch Einatmen den Weg in den menschlichen Körper finden. Bei Kindern, älteren Menschen und chronisch Kranken ist die Gefahr um ein vielfaches höher, da

  • das Immunsystem von Kindern noch nicht so stabil ausgebildet ist,
  • bei älteren Menschen das das Immunsystem nicht mehr so stabil und
  • bei chronisch Kranken das Immunsystem geschädigt sein kann.

Daher sind diese Personengruppen grundsätzlich extrem gefährdet.

 

4. Die notwendigen Sofortmaßnahmen bei einem Fäkalienschaden

Bei einem Fäkalienschaden empfehlen wir Ihnen, wenn Sie kein Fachmann sind:

  1. Denken Sie bei allen Ihren Sofortmaßnahmen immer daran, das bei einem Fäkalienschaden Stoffe in der Raumluft vorhanden sind, die stark gesundheitsgefährdend und giftig sind. Tragen Sie bei allen Ihren Aktivitäten mindestens einen Mund- und Nasenschutz (Taschentuch oder besser eine M-3 Maske).
  2. Wenn Sie sich unsicher sind, was Sie tun sollen, rufen Sie uns oder die Abt. Hygiene bei Ihrer zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung an und bitten Sie um Rat.
  3. Wenn vorhanden sperren Sie den Absperrschieber ab, dichten Sie die defekte Stelle des Abwasserrohres provisorisch ab. Sollte das defekte Abwasserrohr im Keller sein, sperren Sie den Raum ab und lüften Sie den Raum durch Querlüftung. Betreten Sie den Raum nicht mehr bis zur Reparatur der defekten Leitung, denn auch Abwasser kann Gefahrengut mit sich führen.
  4. Ist der Schaden durch eine verstopfte Toilette in der Wohnung über Ihnen oder unter Ihnen entstanden, verständigen Sie umgehend den Verursacher.
  5. Ist der Schaden durch eine verstopfte Toilette in Ihrer Wohnung entstanden, benutzen Sie diese vorerst nicht mehr und bitten Sie eine Sanitärfachfirma um Beseitigung der Verstopfung.
  6. Sind die Wände und Decken von der fäkalienhaltigen Flüssigkeit berührt worden, benötigen Sie, so schnell wie möglich eine Fachfirma für Trocknungsdienste.
  7. Sollte der Fäkalienschaden in Ihrer Wohnung die Möbel oder andere Gegenstände berührt haben, stellen Sie die Heizung ab, lüften Sie "auf Teufel komm raus" durch Querlüftung. Beseitigen Sie die Fäkalienstoffe und die betroffenen Möbelstücke oder Gegenstände aus dem Raum.
  8. Vergessen Sie nicht Ihre Versicherung und den Vermieter vom Schadensfall spätestens am nächsten Tag zu verständigen.
  9. Veranlassen Sie selbst oder über Ihren Vermieter dier sofortige Reparatur der Schadstelle; Danach eine sofortige Trocknung des Raumes, danach die Desinfizierung des Raumes durch eine Fachfirma und abschließend eine Freimessung des Raumes durch einen Sachverständigen auf evtl. noch vorhandene Schadstoffe in der Lufdt des Raumes.
  10. Bis zum Abschluss der Desinfizierung, besser bis nach der Freimessung des Raumes, sollten Sie, und vor allem Kleinkinder und ältere Menschen, den Raum nicht mehr betreten, da Fäkalien immer gesundheitsgefährdenden Stoffe in die Luft des Raumes abgeben, die insbesonders für Kleinkinder und ältere Menschen gefährlich sind, da das Immunsystem von Kindern noch nicht ausgeprägt ist und bei älteren Menschen geschwächt ist.

5. Die Gefahren aus einem Fäkalienschaden

5.1 Gefahren für die menschliche Gesundheit

5.1.1 Formaldehyd

Formaldehyd ist der Trivialname für die giftige chemische Verbindung Methanal, dem einfachsten Aldehyd.

Physikalische Eigenschaften: Formaldehyd ist ein farbloser, stechend riechender Stoff, der bei Zimmertemperatur gasförmig vorliegt. Als Gas ist sein Geruch noch in Konzentrationen von 0,05–1 ml/m3 wahrnehmbar. Seine chemischen Eigenschaften sind: Formaldehyd ist sehr gut in Wasser löslich.

Akute Toxizität: Formaldehyd kann bei unsachgemäßer Anwendung und Vorkommen in der Luft:

  1. Allergien, Haut-, Atemwegs- oder Augenreizungen verursachen.
  2. Akute Lebensgefahr (toxisches Lungenödem, Pneumonie) besteht ab einer Konzentration von 30 ml/m³.
  3. Bei chronischer Exposition ist es karzinogen und beeinträchtigt zudem das Gedächtnis, die Konzentrationsfähigkeit und den Schlaf.
  4. Formaldehyd reizt die Schleimhäute und steht im Verdacht, ein krebserzeugendes Potential zu besitzen.

Karzinogenes Risiko: Seit 2006 sieht das BfR (Bundesinstitut für Risikobewertung) aufgrund einiger Studien die krebserzeugende Wirkung von Formaldehyd bei Aufnahme über die Atemluft als hinreichend belegt an. Der Effekt sei konzentrationsabhängig: „Bei Raumluftwerten von oder unterhalb von 124 Mikrogramm Formaldehyd pro Kubikmeter ist praktisch keine krebsauslösende Wirkung mehr zu erwarten. Bei wiederholter, deutlicher Überschreitung dieses Wertes können gesundheitliche Risiken bestehen.

Grenzwerte: Im Bereich von Textilien (Bekleidung) gilt eine Bestimmungsgrenze von 20 mg/kg (20 ppm). Für hautnah getragene Kleidung gelten 75 mg/kg für andere Textilien 300 mg/kg. Der zulässige „Grenzwert“ in Deutschland liegt bei 1500 mg/kg (1500 ppm). 1977 empfahl das Bundesgesundheitsamt einen Richtwert für die Innenraumluft von maximal 0,1 ppm Formaldehyd. Der rechtsverbindliche Arbeitsplatzgrenzwert 0,3 ml/m3 entsprechend 0,37 mg/m3 (der gesetzlich nicht bindend ist und von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) empfohlen wird. Seine Anwendung empfiehlt auch das Berufsgenossenschaftliche Institut für Arbeitsschutz (BGIA).

Emissionsquellen: Bestimmte formaldehydhaltige Materialien (unter anderem Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Möbel und Textilien) können durch Ausgasung eine Kontamination der Atemluft in geschlossenen Räumen bewirken. In den achtziger Jahren sind in diesem Zusammenhang insbesondes Spanplatten und Sperrholz, zu deren Herstellung Aminoplaste als Bindemittel eingesetzt wurden, unter Verdacht gekommen. Es sind jedoch zum einen heute viele formaldehydfrei verklebte Holzwerkstoffe und Möbel im Handel erhältlich. Zum anderen wurden aber auch die Emissionen in den auf Formaldehyd basierenden Holzwerkstoffen deutlich reduziert. Trotzdem kommt es immer noch zu Grenzwertüberschreitungen in Kinderbetten. Die Schadstoffsanierung formaldehydbelasteter Gebäude ist aber vor allem bei älteren Holzfertighäusern nach wie vor ein großes Thema.

Eine weitere wichtige Quelle für die Emission von Formaldehyd das Rauchen. Dabei entsteht auf diese Weise Formaldehyd, welches nicht unerheblich zur Belastung der Luft beiträgt. Im Gesamtrauch einer einzigen Zigarette finden sich etwa 0,02–0,1 mg Formaldehyd.

Nachweis: Ein Nachweis von freiem oder abspaltbarem Formaldehyd ist mit Chromotropsäure durch die Chromotrop-Säure-Reaktion möglich. Außerdem ist ein Nachweis mit Methylbenzothiazolonhydrazon oder fuchsinschwefliger Säure (Schiffsches Reagenz) möglich. Das Europäische Arzneibuch lässt bei der Grenzprüfung auf Formaldehyd Acetylaceton zugeben, und die Tiefe der entstandenen Färbung mit einer Referenz vergleichen.

Für Holzwerkstoffe existieren unterschiedliche Methoden und Normen zur quantitativen Bestimmungvon Kenngrößen, die letztlich auf das Emissionspotenzial oder das „reale“ Emissionsverhalten rückschließen lassen:

  1. „Perforator-Methode“: Angabe in mg Formaldehyd pro 100 g Probe, siehe Perforator (Chemie).
  2. "Desiccator-Methode": „Kleine“ Probenstücke geben Formaldehyd an Wasser ab, Angabe in mg/l.
  3. „Kammer-Methoden“: Große Plattenproben werden über einen längeren Zeitraum auf ihre Formaldehyd-Emission in einer Prüfkammer untersucht, Angabe beim Pararosanilinverfahren: ppm mit 0,01 ppm = 0,0124 mg Formaldehyd/m3 Raumluft = 12,4 µg Formaldehyd/m3 Raumluft, Bestimmungsgrenze 0,01 ppm. Die Bestimmung erfolgt nach DIN EN ISO 14184-1:1999-02 (Ersatz für DIN 54260:1988-029), § 64 LFGB (ehem. § 35 LMBG) B 82.02-1 (freies und freisetzbares Formaldehyd) und DIN EN 717-1 (Holzwerkstoffe, Formaldehydabgabe nach der Prüfkammer-Methode) oder nach DIN EN 120 (Holzwerkstoffe – Bestimmung des Formaldehydgehaltes nach der Perforatormethode).

5.1.2 VOC - Konzentrationen, Nachweise, Mögliche Erkrankungen

VOC (volatile organic compouds) sind sind flüssige organische Stoffe und deren Mischungen, die dazu dienen, andere Stoffe zu lösen oder zu verdünnen, ohne sie chemisch zu verändern. Lösungsmittel haben einen Siedepunkt unter 200°C und gehören deshalb zu den flüchtigen organischen Verbindungen (internationale Abkürzung: VOC). Als Lösungsmittel werden z.B. eingesetzt Alkane und Alkene, Alkohole, Ester, Ether, Ketone, Aromaten und chlororganische Verbindungen. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahen verwandten Terpenoide bekannt.

VOC können in folgende Stoffgruppen unterteilt werden:

  1. Aliphatische Kohlenwasserstoffe (z.B. Hexan, Oktan, Dekan),
  2. Aromatische Kohlenwasserstoffe (z.B. Toluol, Benzol, Ethybenzol, Xylole, Styrol),
  3. Chlorierte Kohlenwasserstoffe (z.B. Dichlorethan, 1,1,1-Trichlorethan, Trichlorethen, Perchlorethylen),
  4. Aldehyde (z.B. Benzaldehyd, Butyraldehyd),
  5. Alkohole, Ketone, Ester, Terpene (z.B. Methanol, Ethanol, Propanol, Aceton, Ethylacetat),
  6. Terpene z.B. alpha- Pinen, 3-Karen und Limonen),

Lösungsmittel, hier Terpene, sind leicht flüchtig und werden deshalb von den lösemittelhaltigen Produkten im Wohnbereich an die Raumluft abgegeben. Hohe Konzentrationen von Lösungsmitteln in der Luft kann man in vielen Fällen riechen, z.B. beim Lackieren mit lösemittelhaltigem Lack, beim Reinigen mit Brennspiritus oder Waschbenzin. In Neuprodukten können VOC´s aus Kunstoffen, Klebern, Lacken und Farben, aber auch aus Duftstoffen ausgasen.

Terpene sind eine stark heterogene und sehr große Gruppe von chemischen Verbindungen, welche als sekundäre Inhaltsstoffe in Organismen natürlich vorkommen. Sie leiten sich formal vom Isopren ab und zeichnen sich dabei durch eine große Vielfalt an Kohlenstoffgerüsten und geringere Anzahl an funktionellen Gruppen aus. Es sind über 8.000 Terpene und über 30.000 der nahe verwandten Terpenoide bekannt. Die meisten Terpene sind Naturstoffe, hauptsächlich pflanzlicher und seltener tierischer Herkunft. In der Natur kommen überwiegend Kohlenwasserstoff-, Alkohol-, Glycosid-, Ether-, Aldehyd-, Keton-, Carbonsäure und Ester-Terpene vor, aber auch Vertreter weiterer Stoffgruppen sind unter den Terpenen zu finden. Die Terpene sind Hauptbestandteil der in Pflanzen produzierten ätherischen Öle. Terpene sind nur lückenhaft erforscht. Außerdem wirken viele antimikrobiell. Viele Terpene werden als Geruchs- oder Geschmacksstoffe in Parfümen und kosmetischen Produkten eingesetzt. Wegen der Vielzahl und ihrer vielfältigen Strukturvarianten gibt es mehrere Klassifikationsmöglichkeiten für Terpene. Die IUPAC etwa zählt nur Kohlenwasserstoffe zu den Terpenen, wohingegen alle sauerstoffhaltigen Isoprenabkömmlinge als Terpenoide gelten. In der Praxis haben sich für die Kohlenstoffgerüste Trivialnamen eingebürgert, welche häufig von dem wissenschaftlichen Namen des Organismus der ersten Isolierung abgeleitet sind.

Beim Einatmen kann es zu unspezifischen Symptomen kommen wie:

  1. Kopfschmerzen,
  2. Schwindelstörungen,
  3. Reizungen an Augen, Nase, Rachen,
  4. Müdigkeit,
  5. aber auch unangenehmen Geruchs- und Geschmackswahrnehmungen können auftreten,
  6. es sind Einflüsse auf das Zentralnervensystem möglich,
  7. Narkotische und neurotoxische Wirkungen sind bei erhöhten Konzentrationen festzustellen.

5.2 Gefahren für die Bausubstanz

Ein Fäkalienschaden tritt in flüssiger Form, meist als fäkalienhaltiges Wasser auf, was vom Mauerwerk, von Trocken-bauwänden, von Holzbaustoffen und vielen weiteren Materialien aufgenommen wird, da diese Baustoffe hygroskopisch (wasseranziehend) sind. Neben der Gesundheitsgefährdung des fäkalienhaltigen Abwassers (Siehe Punkt 5.1) bringt der Feuchteeintrag in die Baustoffe auch materielle Schäden mit sich, wenn nicht schnellstens das Bauwerk professionell, also fachgerecht getrocknet wird.

Besonders wichtig ist dabei die fachgerechte Trocknung der nicht sichtbaren Stellen des Bauwerks. Diese sind Hohlräume in Holzbalkendecken und abgehängten Decken, unter dem Estrich usw. vorhanden, deren Geruchsbildung wiederrum gesundheitsgefährdend ist. Dieser Feuchteeintrag wird unvermeidbar und zieht, wenn nicht schnell und fachgerecht getrocknet wird, Schimmelbildung nach sich. Dieser kann, je nach sich bildender Art und Gattung, im unglücklichsten Fall bereits nach drei Tagen sichtbar werden und bestimmte Baustoffe, z.B. Rigipsplatten u.ä. Stoffe bei nicht sofortiger Entfernung unbrauchbar machen.

Für die Beratung und Erstellung eines Gutachtens zu Bauschäden (Gebäude-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden) stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Schadensbesichtigung gern zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

 

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Für die Feststellung der Ursachen eines möglichen Bauschadens aus einem Fäkalienschaden bieten wir Ihnen nach einem Erstgespräch/Erstbesichtigung zu dem Schaden unsere Gutachterleistungen an, in dessen Ergebnis Sie dann ein Bauschadensgutachten in Auftrag geben können.

Unsere Leistungen berechnen wir auf der gesetzlichen Grundlage des JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz), damit unser Honorar vergleichbar für unsere Kunden ist.

 

6.2 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung/dem Erstgespräch sind die Voraussetzungen für das weitere Vorgehen zur fachgerechten Beseitigung der Mängel/Schäden zu besprechen. Für die Schadensbeseitigung an der Immobilie werden, je nach Art des Gutachtens, eine Reihe von Unterlagen benötigt, wie:

  • Aktuelle Bauzeichnungen aus den Ursprungsbauprojekten (Grundrisse, Schnittdarstellungen), ggf. nachträgliche erstellte Änderungszeichnungenen,Flächen-, und Raumberechnungen,
  • Aktuelle Flurkarte des zu bewertenden Grundstücks,
  • Aktueller Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abt. I + II)
  • Mietverträge,
  • zivilrechtliche Vereinbarungen mit Nachbarn zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie
  • usw.

Bei diesem Erstgespräch sind aber auch Fragen zu klären wie:

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits möglich sind z.B. Bereitstellung von Bauunterlagen über Ihre Immobilie,
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten?
  • Zu welchem Zeitpunkt muss das Gutachten fertiggestellt sein?
  • Worauf legen Sie besonderen Wert?
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten? und
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden?

In den verschiedenen Rubriken unserer Website haben Sie gelesen, welche sichtbaren und oft unsichtbaren Folgen als Bauschaden durch Schimmel-, Fogging-, Fäkalien- und einem Wasserschaden entstehen können. Im Folgenden wollen wir Sie darüber informieren, welche Leistungen wir für Sie erbringen können und welche Kosten auf Sie dafür zukommen.

Wenn Sie einen Fäkalienschaden in Ihrem Haus / Wohnung feststellen, dann sollten Sie möglichst schnell reagieren und mit uns Kontakt aufnehmen und einen Termin zu einem Erstgespräch/einer Ortsbesichtigung vereinbaren, denn bei einem Fäkalienschaden ist wie auch bei einem Wasserschaden "Eile" geboten. Nach einem Wasserschaden ist die für Menschen gefährliche Schimmelpilzbildung sehr nah, wenn nicht sofort getrocknet wird. Dies gilt analog auch für einen Fäkalienschaden. Hinzu kommt bei dieser Schadensart, dass bei einem solchen Befall giftigste Stoffe (z.B. Formaldehyd) freigesetzt werden, die im Extremfall, bei längerem Kontakt, lebensgefährlich sind,

und

die Beseitigung von kleinen materiellen Schäden kostet Sie wenig Geld. Lassen Sie diese kleinen Schäden unbeachtet, dann werden daraus große Schäden und die kosten dann großes Geld.

und

Unbeachtete kleine gesundheitliche Veränderungen können dann zu dauerhaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, die Ihre Lebensqualität erheblich beeinflussen werden.

6.3 Unsere Leistungen zum Erstgespräch/Erstbesichtigung

Bei der Erstbesichtigung eines möglichen Schadens an Ihrer Immobilie oder Ihrem Wirtschaftsgut durch einen Fäkalienschaden sind die Voraussetzungen für die Ursachenfindung des Schadens zu besprechen, da dafür eine Reihe von Unterlagen benötigt werden, wie Bauzeichnungen, Rohrleitungspläne, Flächen-, und Raumdarstellungen, Mietverträge oder zivilrechtliche Vereinbarungen zu Rechten Dritter an Ihrer Immobilie oder den beweglichen Wirtschaftsgütern usw.

Bei diesem Erstgespräch bespricht der Sachverständige mit Ihnen

  • Welche Vorleistungen Ihrerseits notwendig sein können/sollten/müssen (Bauunterlagen über Ihre Immobilie, Verträge, Rechnungen usw.
  • Wünschen Sie ein allgemeines oder ein gerichtsfestes Gutachten?
  • Zu welchem Zeitpunkt soll das Gutachten fertiggestellt sein,
  • Worauf legen Sie besonderen Wert?
  • In wieviel Exemplaren benötigen Sie das Gutachten?
  • Zu welchem Zweck soll das Gutachten erstellt werden (Beweisverfahren, Versicherungsleistung, Klageerhebung usw.)?

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unsres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der er alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

6.4 Die Kosten für unsere Leistungen für das Erstgespräch

Die Erstbesichtigungskosten für unsere Leistungen werden berechnet mit:

  • 95,00 € pro Stunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk usw.,
  • 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  • 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  • Nur bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung
  • Nur bei Auftragserteilung die Kosten für ggf. notwendigen Schimmelhund oder Luftprobeentnahmen nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot
  • Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  • Nur bei Bedarf Bauschadensthermografieanalysen 12.00 € pro Analyse
  • Digitale Fotos zur Beweissicherung a 0,50 € pro Bild
  • Nur bei Bedarf Einsatz von Datenloggern 5,00 € pro Gerät pro Woche (max. 3 Wochen)
  • Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

6.5 Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen nach der Erstbesichtigung:

Die ggf. notwendigen Nachfolgeleistungen können sein:

  • Erstellung eines kostenpflichtigen Abschlussberichtes zu der Erstbesichtigung als sachverständiger Beweis und zur Argumentation gegenüber dem Mieter/Vermieter oder dem Baubetrieb/Handwerker
  • Erstellung eines Gutachtens zu den Ursachen des Bauschadens, wenn die Schadensursachen nicht bei der Erstbesichtigung sofort erkennbar sind. An dieser Stelle sind dann weitere Bauwerksuntersuchungen zur Ursachenfindung des Bauschadens meistens unumgänglich. Dies können Luftprobenentnahmen, bauphysikalische Messungen, Einsatz von Datenloggern bis hin zu ggf. notwendigen Bauwerksöffnungen sein.
  • Erstellung eines Gutachtens zur Einleitung eines "Selbständigen Beweisverfahrens" zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder dem Verursacher des Schadens.
  • Erstellung des Gutachtens für eine gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter/Vermieter, dem Baubetrieb/Handwerker oder Schadensverursacher.
  • Hilfestellung bei der Schadensbeseitigung durch einen Baubetrieb/Handwerker oder sonstigen Dienstleistern.

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden,
  • Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen, Schadensart und Umfang,
  • Liegen Kontaminationsschäden (nachfolgende Laboruntersuchungen zwingend notwendig) oder einfache Bauschäden vor,
  • Der Dauer der Bestandsaufnahme
Hinweis:  Wenn Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen von Ihnen bereitgestellt werden, kann die Dauer der Zeit der Bestandsaufnahme wesentlich verkürzt werden, was für Sie zu einer Kostenminderung führt.

Auf der Grundlage dieser Informationen erhalten Sie dann ein schriftliches Angebot unseres Büros. Wenn Sie mit diesem Angebot einverstanden sind und das Angebot unterzeichnet zurücksenden, vereinbart der Sachverständige mit Ihnen einen Termin zur Bestandsaufnahme, bei der alle für das Gutachten notwendigen Daten und Bilder erfasst werden.

6.6 Die Kosten für die weitergehenden Leistungen nach dem Erstgespräch

Das Kostenangebot für die Erstellung eines Gutachtens zur Ursachenfinduzng des Schadens ist abhängig von:

  • Soll eine allgemeine Wertermittlung oder soll ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden,
  • Der Größe des Objektes und der Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen,
  • Die Anzahl der Schäden (Einzelschaden, Mehrfachschäden),
  • Der Dauer der Bestandsaufnahme.

Die Kosten betragen in Abhängigkeit der vorstehenden Einflussgrößen dann:

  1. 95,00 € pro Leistungsstunde vor Ort für notwendige bautechnische Messungen, Bauwerksuntersuchungen, Probenahmen aus dem Bauwerk,
  2. 0,40 € pro gefahrenem Kilometer,
  3. 47,50 € pro Fahrzeit, jedoch nur, wenn die Entfernung von unserem jeweiligen Büro zum Schadensort größer als 10 km ist,
  4. Nur bei Auftragserteilung die Laborkosten und Fahrkosten (Fahrkilometer und Fahrzeit) zum Nachweis lt. Rechnung. Jedoch nur dann, wenn Schimmelschäden in den Gebäuden festgestellt werden muss.
  5. Die Behördengebühren für Auskunftserteilungen zum Nachweis (gilt nur für gerichtsfeste Gutachten)
  6. 12,00 € pro Bericht bei Einsatz der Thermobildkamera zur Dokumentation von z.B. Feuchteschäden in Bauwerken
  7. 0,50 € pro Bild für notwendige digitale Beweisfotos
  8. Nut bei Notwendigkeit des Einsatzes von Datenloggern a 5,00 € pro Logger pro Woche (max. 3 Wochen)
  9. Nur bei Auftragserteilung die Kosten der Sanierung nach vorherigem schriftlichem Kostenangebot.
  10. Auf alle Leistungen die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Die vorstehenden Kostengrößen, die der Sachverständige mit Ihnen im Erstgegespräch besprochen hat, finden Sie dann, je nach Bedarf und Notwendigkeit, in dem schriftlichen Kostenangebot.

 

7. Schadenersatzansprüche

Ein alter Rechtsgrundsatz im deutschen Recht heißt:

Der Geschädigte ist nach dem Schaden so zu stellen, als wäre der Schaden nicht eingetreten.

In allen vorstehend genannten Schäden an Gebäuden/Wohnungen werden materielle Werte beschädigt oder zerstört.

Sind Sie selbst der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihre Versicherung, wenn Sie z.B. im Besitz einer gültigen Hausrat- oder Gebäudeversicherung sind.

Sind Sie nicht der Verursacher, dann richten sich ggf. Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher oder seine Versicherung.

Die Praxis der Ersatzansprüche aus Schäden aus der Sicht des Gutachters

Schäden an beweglichen Gütern sind nicht nur lästig sondern bringen immer Probleme mit sich. Im Folgenden soll zu den Fragen

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?
  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Bei dieser Betrachtung spielt die Frage ist der Schaden ein Baumangel oder ein Bauschaden und welche Vertragsart (BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag, aber auch der Mietvertrag) eine wesentliche Rolle. Hierbei sind die Vereinbarungen in den gesetzlichen Bestimmungen sowie die bisher erfolgten Gerichtsentscheidungen (Urteile) ausschlaggebend.

Ist der Schaden in Ihrem eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung entstanden, so kommt in aller Regel Ihre Versicherung für die Kosten der Schadensbeseitigung auf. Das trifft auch zu, wenn der Schadesfall andere Eigentumswohnungen oder Mieter in Ihrem Haus betroffen hat. Aber Vorsicht! Die Erfahrung mit Versicherungen, die nicht oder nicht so schnell für die Kostenerstattungen aufkommen, sind allseits bekannt.

  • Wer/Was hat den Schaden verursacht?

Bei Schäden an beweglichen Gütern gelten, wenn Sie selbst der Schadensverursacher sind und eine entsprechende Versicherung haben (Hausratversicherung, Wohn- und Gebäudeversicherung incl. Inventarversicherung), die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus Ihrem Vertrag. In diesem Fall sind Sie verpflichtet den Schaden der Versicherung umgehend zu melden (schriftlich ist zu empfehlen). Prüfen Sie im Vertrag oder fragen Sie bei der Versicherung nach, ob Sie einen neutralen Gutachter zur Schadensbesichtigung beauftragen können oder ob die Versicherung darauf besteht, die Schadensbesichtigung durch einen eigenen Gutachter vornehmen zu lassen. Eigene Gutachter der Versicherung können ein Problem werden, da diese Gutachter nicht unabhängig sind, was immer das auch bedeutet(!). Wenn Sie lt. Ihrem Vertrag den Gutachterder Versicherung akzeptieren müssen, dann wird in aller Regel der Gutachter dieser Versicherung zur Schadensbesichtigung bei Ihnen auftauchen.

Wenn der Schaden durch eine fremde Person entstanden ist, dann muss die Schadensregulierung durch die Versicherung der fremden Person regulieren. Hier gelten die gleichen Regeln wie vorstehend.

Ist der Schaden durch ein Elementarereignis entstanden (Sturm, Gewitter, Hochwasser etc.) gilt das Gleiche, als wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben und eine entsprechende Versicherung dazu haben.

  • Wer trägt die Kosten der Schadensbeseitigung?

Grundsätzlich trägt der Verursacher eines Schadens die Kosten der vollständigen Beseitigung des Schadens. Dazu gelten:

  • die Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und
  • die Regeln der VOB (Vergabe und Vertragsbestimmungen für Bauleistungen) oder des BGB bei Neubauten/Sanierungen/Reparaturen durch Firmen im Rahmen der Mängelanspruchszeit,
  • die Vertragsvereinbarungen der Parteien wie Reparaturaufträge, Bauverträge,
  • analoge Gerichtsentscheidungen aus Vorjahren.
  • Was ist zu tun, wenn keine Einigung der Parteien erzielt wird?

Wenn zwei sich streiten, muss oft ein Dritter entscheiden

Dieser Dritte kann sein:

  • Ein Mediator,
  • Eine kommunale Schiedsstelle,
  • Ein ordentliches Gericht

Der Mediator. Bitte lesen Sie dazu den Beitrag auf unserer Teilseite "Mediator".

Die kommunalen Schiedsstellen:

In jeder Stadt und in Amtsgemeinden gibt es eine kommunale Schiedsstelle, die die Aufgabe hat, gerichtliche Aus- einandersetzungen möglichst im Vorfeld zu vermeiden. Diese Einrichtungen sind in aller Regel kostenfrei und die Wartezeit auf eine Entscheidung ist wesentlich geringer als bei Gerichtsverfahren. Nutzen Sie diese Möglichkeit.

Das Gericht:

Wenn Sie und Ihr Vertragspartner oder der Schadensverursacher keine Einigung zum Schadenersatz erzielen konnten und vielleicht eine der Parteien auch nicht dem rechtsunverbindlichen Schiedsvorschlag eines Mediators folgen will, dann bleibt nur noch das Gericht als unparteiische Instanz zur Klärung der Schuldfrage.

Das Gericht würde dann auch einen Gutachter zur Feststellung der Tatsachen beauftragen und auf der Basis des Gutachtens die Klärung der Schuldhaftigkeit einer Partei mittels Urteil herbeiführen. Diese Gerichtsgutachten sind schon mal erheblich teurer, als das Gutachten, was Mieter/Vermieter oder Geschädigter/Schadensverursacher in Auftrag geben können.

An Gerichtsgutachten werden höhere Anforderungen zur Beweisführung gestellt, als an Privatgutachten, die dann auch kostenintensiver sind. Zu diesen höheren Kosten für das Gerichtsgutachten kommen dann noch, je nach Schadensumfang, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren. Von der Dauer des Prozesses bis zur endgültigen Klärung des Gerichtsstreites ganz zu schweigen.

Empfehlung:  Die gerichtliche Auseinandersetzung sollte immer aus Kosten- und Gründen der oftmals sehr langwierigen Prozesszeiten, das letzte Mittel der Auseinandersetzung von sich streitenden Parteien sein.

 

8. Referenzobjekte des Sachverständigen

Der Autor dieser Seite ist im Bereich der Bauschadensgutachten für alle Bau-, Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden tätig. Er erstellt auf der Rechtsbasis der anerkannten Regeln der Technik, der DIN-Normen und den baubiologischen Vorschriften Gutachten für die vorstehend genannten Bauschäden. Sein Tätigkeitsbereich umfasst Bauschadensgutachten für Privatpersonen, Unternehmen und Amtsgerichte. Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind nur auszugsweise Referenzobjekte der letzten Jahre:

Für Privatpersonen:

3 MFH Döbern - Schimmel- und Fäkalienschaden 2014
MFH Hausverwaltung Fäkalienschaden Cottbus 2015
Arztpraxis Cottbus - Fäkalienschaden 2015
Wohnung Köpenik - Schimmel- u. Fakalienschaden 2016
Wohnung Berlin-Köpenik - Fäkalienschaden 2016
MFH Löwenberg - Fäkalienschaden 2016

Für Amtsgerichte:

AG Neuruppin MFH - Fäkalienschaden 2010

Für Unternehmen:

Versicherungsbüro Birkenwerder - Fäkalienschaden 2016
Arztpraxis Berlin - Schimmel- u. Fäkalienschaden 2015