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Rechtsfragen zum Immobilienrecht
Die Risiken beim Erwerb/Verkauf einer Immobilie

Der Traum, ein eigenes Grundstück/eine Immobilie zu erwerben ist bei vielen Menschen stark ausgeprägt und das ist gut so. Wer jedoch zu stark träumt übersieht oft die Risiken, die mit dem Kauf zwangsläufig verbunden sind. Ein falscher Kaufpreis, Fehleintragungen im Grundbuch, nicht ausreichende Rechtskenntnisse sind sehr oft Ursachen für folgende Rechtsstreitigkeiten, die vermeidbar sind. Ob Sie für den Erwerb des Grundstücks/der Immobilie einen Makler einschalten oder nicht, können Sie nur selbst entscheiden. Sie sollten es tun, aber beachten sollten Sie:

Grundsätze für Verkäufer/Käufer von Immobilien

Grundsatz 1:

Wer ein Grundstück kauft, um ein Haus zu bauen, triftt oft unbewußt die finanziell wichtigste Entscheidung seines Lebens. Ohne genügend eigene Sachkenntnis oder gute Beratung kann diese Entscheidung im Ruin(e) enden, denn es geht um sehr viel Geld!

Grundsatz 2:

Sie sollten nicht in jedem Menschen einen Feind sehen und nicht bei jedem Geschäft eine Falle wittern, aber eine gute Portion gesundes Mißtrauen und ein bißchen Vorsicht ist immer angebracht.

Grundsatz 3:

Wie überall im Leben gilt auch beim Erwerb einer Immobilie: Es gibt für Laien keine dummen Fragen. Also fragen Sie bei Unklarheiten den Verkäufer oder den Makler.

Grundsatz 4:

Erwerben Sie Ihre Immobilie nicht mit irgendeinem Makler. Lassen Sie sich Referenzen aufzeigen und prüfen Sie im Zweifelsfall die Auskünfte, die Empfehlungen, die Ihnen der Makler gibt. Lassen Sie sich zu den Risiken des Objektes und den möglichen Folgen genau beraten. Dazu ist der Makler verpflichtet.

Die Risiken

Mögliche Risiken können vorhanden sein:

  • im Gelegenheitsmakler/im Makler
  • im Käufer/Verkäufer
  • im Kaufpreis
  • in der Finanzierung
  • im alten Grundbuch
  • im Kaufvertrag
  • Mängel in der Eigentumsumschreibung

Der Gelegenheitsmakler/der Makler

Jeder x-beliebige Bürger darf im Jahr ein Grundstück oder eine Immobilie vermitteln, ohne eine Erlaubnis der Behörden dazu zu benötigen. Dann ist er ein Gelegenheitsmakler.

Wer mehr als eine Immobilie im Jahr vermittelt muss eine Erlaubnis der Behörden (§ 34c der Gewerbeordnung) dazu haben, dann ist er ein gewerblicher Makler.

Makler ist aber nicht Makler, es gibt z.B.

  • Immobilienmakler
  • Finanzmakler
  • Versicherungsmakler

!Fragen Sie den Makler, ob er eine behördliche Erlaubnis zur Vermittlung von Immobilien hat. Hat er sie, heißt das noch lange nicht, daß er Sie fachlich gut beraten kann, denn eine qualifizierte Ausbildung zum Fachwirt für Immobilien hat nicht jeder. Manch einer hat gar keine, nicht einmal Erfahrung, und darin liegt dann die Gefahr.

Der Käufer/Verkäufer

Wie Sie aus dem täglichen Leben selbst wissen gibt es solche Käufer/Verkäufer und solche Käufer/Verkäufer von Immobilien. Achten Sie darauf, daß Sie nicht an solche geraten. Es ist Grundsatz 2 zu beachten.

Der Kaufpreis

Wenn der Kaufpreis stimmt, kann es keinen Streit geben. Der Kaufpreis kann aber zu hoch (Nachteil für den Käufer) oder zu niedrig sein (Nachteil für den Verkäufer)

Was ist ggf. notwendig, um den tatsächlichen Wert der Immobilie festzustellen?

Den richtigen Wert eines Grundstücks/einer Immobilie, bestimmt nicht der Makler. Er kann Sie höchstens zum Kaufpreis aus seiner Erfahrung beraten, wenn er denn welche hat.

  • Den tatsächlichen Wert einer Immobilien kann nur durch einen geprüften Wertgutachter bestimmt werden, der ein Gutachten auf der Basis der gesetzlichen Bestimmungen erstellt, hier die ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Dieser Wert sollte in aller Regel auch der Kaufpreis sein. Das Gutachten ist aber kein muß, es kann hilfreich sein, um späteren Streit zu vermeiden.
  • Der Kaufpreis kann aber auch durch faire Preisverhandlung zwischen Verkäufer und Käufer entstehen.

Die Finanzierung

Für die Finanzierung des Kaufpreises ist allein der Käufer zuständig. Zur Vermeidung von Terminüberschreitungen der Kaufpreiszahlung an den Verkäufer, sollte die verbindliche Zusage der finanzierenden Bank für den Kaufpreis vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen.
Zu oft kommt es vor, daß zur Fälligkeit des Kaufpreises dieser nicht rechtzeitig bereit steht oder, aus welchen Gründen auch immer, die Bank den Kreditantrag des Käufers zwischenzeitlich abgelehnt hat. Die Rückabwicklung des Kaufvertrages mit ggf. berechtigten Schadenersatzforderungen des Verkäufers an den Käufer sind dann die Folge, und das kann teuer werden.

Mängel im alten Grundbuch

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks der Öffentlichkeit darlegt. Es gibt Auskunft darüber,

  • wer Eigentümer eines Grundstücks ist und
  • welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen.

!Achtung!

Obwohl das Grundbuch ein amtliches Register ist, müssen die Eintragungen im Grundbuch nicht in jedem Fall mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmen. Nicht immer stimmen die Angaben

  • des Grundbuches über Größe, Wirtschaftsart und Lage des Grundstücks,
  • gegen deren Richtigkeit ein Widerspruch eingetragen ist,
  • zu den öffentlichen Lasten, die auf dem Grundstück ruhen (z.B. Grundsteuer).

Um das Grundbuch dennoch zu einer einwandfreien Grundlage für alle Rechtsgeschäfte mit Grundstücken zu machen, genießt es öffentlichen Schutz. Für denjenigen, der sich beim Erwerb eines Grundstücks auf den Inhalt des Grundbuchs verläßt, gelten die Grundbucheintragungen als richtig gemäß §892 BGB. Er handelt gutgläubig. Dies gilt jedoch nicht, wenn jemand die Unrichtigkeit eines Grundbuches kennt. Dann kann er den Schutz des öffentlichen Glaubens nicht in Anspruch nehmen.

Wesentliche Bestandteile des Grundbuches sind:

  • 1. Abteilung: Sie weist die Eigentumsverhältnisse aus und nennt den Eigentümer, den Tag der Auflassung bzw. eine andere Grundlage der Eintragung, Veränderungen und Löschungen.
  • 2. Abteilung: Sie weist u.a. die Arten von Belastungen und Beschränkungen aus.
    Das sind Belastungen Ihres Grundstücks, die Sie als Eigentümer dulden müssen, d.h. sie dürfen bestimmte Rechte und Handlungen nicht ausüben, wenn diese in Ihrem Grundbuch eingetragen sind.
    Das können sein

    - ein Wegerecht/Überfahrrecht für einen Fremden über Ihr Grundstück,

      - ein Leitungsrecht (die Wasserleitung Ihres Nachbarn geht über Ihr Grundstück)
  • 3. Abteilung: weist vorhandene Grundpfandrechte, wie Kredite, Hypotheken usw. aus.

!Achtung!

Im praktischen Leben beruft sich oft der Verkäufer auf ein "Gewohnheitsrecht". Es kommt häufig bei lange unbewirtschafteten Grundstücken vor, daß Eigentümer von Grundstücken vor Jahren Ihren Nachbarn erlaubten, über ihr Grundstück zu fahren und dieses Recht nicht in das Grundbuch eintragen ließen oder dazu keine schriftliche Vereinbarung getroffen haben; bis dann der neue Eigentümer kommt und dies nicht mehr dulden will. Dann beginnt oft der Ärger, der nicht sein muß. Fragen Sie also auch nach bekannten Gewohnheitsrechten, die man oft an ausgefahrenen Fahrspuren über das Grundstück erkennen kann.

Der Kaufvertrag

Der Inhalt der Kaufverträge wird im wesentlichen durch das Gesetz bestimmt, aber auch durch Ergebnisse der Verhandlungen von Verkäufer und Käufer. Wer hier richtig schlampert, gutgläubig ist und denkt, hier braucht er nicht denken, der irrt gewaltig und zahlt hinterher drauf oder ärgert sich schwarz.

Mängel in der Eigentumsumschreibung

Notare, Mitarbeiter des Notars, Beamte im Grundbuchamt, niemand im Leben ist fehlerfrei. Daher kann es gelegentlich schon vorkommen, daß bei der Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer zu Fehleintragungen kommen kann, wie die Praxis es beweist. Das ist auch nicht so schlimm. Schlimm kann es werden, wenn Sie den eingangs erwähnten Grundsatz nicht beachten und zu sehr auf die Richtigkeit dessen vertraut, was amtlicherseits Ihnen dann ins Haus geschickt wird.

Daher sind Sie sehr gut beraten, wenn Sie die Eintragungen im Grundbuch nach dem Eigentumsübergang abschließend mit dem Kaufvertrag auf ihre Richtigkeit überprüfen bzw. vergleichen. Fehler könnten sein:

  • Nur einer der Ehegatten ist als neuer Eigentümer eingetragen,
  • Die Größe des Grundstücks (m2) ist unrichtig,
  • Das Grundstück wurde entgegen den Festlegungen im Kaufvertrag nicht lastenfrei geliefert, es wurden Lasten nicht gelöscht.
  • usw.