Diese und die folgenden Seiten sollen dem Leser nur eine Hilfe zu seinen allgemeinen Fragen zum
dargestellt werden. Die nachfolgenden Ausführungen sind nicht im Sinne einer Rechtsberatung zu verstehen.
Im Weiteren soll auch dargestellt werden, was die gefährlichen Knackpunkte bei Bauvorhaben, Mietrechtsfragen und Fragen zum Grundstückserwerb/Grundstücksverkauf sind, auf die es ankommt. Dazu geben wir im Weiteren Empfehlungen, die Sie aber beachten sollten.
Ausführungen zum Mediatorenrecht entnehmen Sie bitte der Seite "Mediator".
2. Das Baurecht in Deutschland
Inhaltsverzeichnis
| 1. | Vorbemerkungen |
| 2. | Der Bauvertrag nach VOB oder BGB |
| 3. | Das Selbständige Beweisverfahren im Baustreit (ehem. Beweissicherungsverfahren) |
1. Vorbemerkungen
Auf dieser Seite soll im Folgenden dargestellt werden, was ein Bauherr/Baufrau wissen sollte, um ein Bauvorhaben
realisieren zu können.
Die Gliederung des deutschen Baurechts
Unter Baurecht versteht man die Summe aller vom Bund, den Ländern und den Kommunen vorgegebenen Rechtsvorschriften, die im Baurecht gelten. Es ist zu unterscheiden zwischen den 2 Formen:
Das Öffentliche Baurecht beinhaltet:
Das Private Baurecht beinhaltet:
2. Der Bauvertrag
Bauvertrag nennt man einen Vertrag, bei dem die charakteristische Vertragspflicht in der Verpflichtung zur Erbringung einer Bauleistung gegen eine Vergütung besteht. Das kann sein :
| Durch den Bauvertrag werden die rechtlichen Beziehungen (Rechte und Pflichten) zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geregelt. |
Der Bauvertrag stellt - wie jeder Vertrag - eine Willenseinigung der jeweiligen Vertragspartner dar und setzt sich aus mindestens zwei Willenserklärungen zusammen, die die Vertragsparteien gegenseitig abgeben und die auf eine bestimmte Rechtsfolge, z.B. Errichtung eines Bauwerkes, Zahlung einer Vergütung gerichtet sind.
Die Idee eines Vertrags ist, dass das vertraglich Vereinbarte deshalb gilt, weil die Vertragschließenden vereinbart haben, daß es so sein soll. Willenserklärungen müssen mit Bezug aufeinander abgegeben werden und inhaltlich übereinstimmen. Das bedeutet nicht, daß sie völlig inhaltsgleich oder wortgleich sein müssen.
Ein Bauvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. In der Regel schlägt der Baubetrieb dem Bauherren einen Vertragsentwurf vor. Die zeitlich erste Erklärung, die auf den Abschluß eines Bauvertrages abzielt, ist dann eben dieser Vertragsentwurf als Angebot (§ 145 BGB), die zeitlich zweite Erklärung, die Annahme durch den Bauherrn (§ 146 BGB).
Die Pflichten und Rechte der Vertragsparteien bestehen nach der Einigung in der Erfüllung aller im
Vertrag vereinbarten Willenserklärungen (Pflichten und Rechte).
| z.B. Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) verpflichtet sich zur Erbringung der vertraglich vereinbarten Bauleistung |
Der AG (Bauherr) verpflichtet sich zur Bezahlung der Vergütung der durch den AN erbrachten Bauleistung. |
Grundsätzlich sollte gelten:
| AG: | Das Recht, das vertraglich vereinbarte Bauwerk vom AN zu verlangen, beinhaltet immer gleichzeitig die Pflicht, die Leistung des AN zu vergüten. |
| AN: | Die Pflicht, das vertraglich vereinbarte Bauwerk zu errichten, beinhaltet immer das Recht, die dafür vereinbarte Vergütung zu verlangen. |
Muß ein Bauvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Eine Form (z.B. schriftlich) ist für den Bauvertrag grundsätzlich nicht vorgeschrieben; er kann auch mündlich wirksam abgeschlossen werden.
Ausnahmen:
| Aus Gründen der Beweissicherung für den evtl. eintretenden Streitfall vor einem Gericht empfiehlt es sich jedoch zwingend, den Bauvertrag schriftlich abzuschließen. Beachten Sie dabei bitte die folgende Checkliste. Sie wird Ihnen helfen den Vertragsentwurf auf Vollständigkeit zu prüfen. |
Die Rechtsgrundlagen des Vertrages
Die rechtliche Vertragsgrundlage kann sein
| Ein Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB | (BGB = Bürgerliches Gesetzbuch) |
| Ein Werkvertrag nach VOB | (VOB = Vergabe-, und Vertragsordnung für Bauleistungen, bestehend aus:
und
|
| Ein Werkvertrag frei verhandelt | Werkvertrag frei verhandelt heisst: Alle für den Werkvertrag notwendigen Punkte werden nicht aus der VOB oder dem BGB übernommen, sondern wirklich einzeln ausgehandelt und niedergeschrieben. |
Vertrag nach VOB oder BGB oder frei verhandelt?
- Die VOB
Die VOB behandelt sehr praxisnah (daher zu empfehlen) und konkret die besonderen Probleme der Abwicklung eines Bauvertrages. Bitte beachten Sie jedoch:
- Das BGB
Das BGB berücksichtigt die bauspezifischen/baupraktischen Aspekte der heutigen Zeit so gut wie nicht.
Regelungsgegenstand im Vergleich zur VOB:
Im BGB ist einschlägig das Werkvertragsrecht ab §§ 631 ff dargestellt. Das hat einen besonderen Bezug zur Baupraxis nur an drei Stellen:
In der VOB fehlt nur an einer Stelle ein Vorteil, den das BGB bietet, nämlich die Möglichkeit für den Unternehmer vom Auftraggeber Sicherheit zu verlangen. Aber selbstverständlich gilt insoweit auch § 648 a BGB (Handwerkersicherungsgesetz), der durch die VOB/B nicht verdrängt wird.
Beachte: Sie können auch einen VOB-Bauvertrag abschließen und in diesen Elemente aus dem BGB aufnehmen, z.B. die vorteilhaftere Regelung der Dauer der Mängelansprüche (ehem. Gewährleistung). Aber Vorsicht! Sie dürfen sich nicht zu weit von den Regelungen der VOB entfernen, sonst ist dieser Vorteil nicht mehr vorhanden.
Es sind in der Praxis nachfolgende Vertragsarten üblich:
Der Vertragsinhalt
Als rechtliche Grundlage des Vertrages sollten Sie die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung im Bauwesen) wählen, da die VOB speziell zu Fragen der Vorbereitung von Baumaßnahmen in der VOB-Teil A (Ausschreibung von Baumaßnahmen) und der Vertragsgestaltung in der VOB-Teil B (Vertragsregelungen) eingeführt wurde und ständig aktualisiert wird.
Als fachliche Grundlage des Vertrages sollten Sie nicht die oft von Bauunternehmen vorgedruckten Formulare für Bauleistungsverträge (Formularverträge) akzeptieren. Jede Baumaßnahme hat Ihre Besonderheiten und für Besonderheiten sollten gesonderte Vertragsinhalte ausgehandelt werden. In jedem Fall darf in einem guten Bauvertrag nicht fehlen :
Die Checkliste für Bauverträge
Für Bauverträge muss immer der Grundsatz gelten: Der Bauvertrag muss alles regeln.
Ein Bauvertrag muss/sollte alle für das Bauvorhaben wichtigen Fragen regeln. Viele Streitigkeiten und finanzielle Nachteile lassen sich für beide Parteien durch eine umsichtige Vertragsgestaltung vermeiden. Was Sie im Vertrag nicht vereinbaren, kann sich bei späteren Streitigkeiten (ggf. vor einem Gericht, einer Schiedkommission oder einem Mediator) gegen Sie wenden.
Folgende Punkte sollten vor Vertragsabschluss zwingend bedacht und zweifelsfrei geklärt sein:
Quelle: http://www.baurecht-ratgeber.de und Ergänzungen/Änderungen durch den Autor der Seite
Ausgewählte Einzelbeispiele für Vertragsformulierungen
Vertragsformulierung zur Festpreissicherung
Vertragsformulierung zur Sicherung der Vertragserfüllung
Vertragsformulierung zu Mängelansprüchen
Vertragsformulierung zu Vertragsstrafen
3. Das Selbständige Beweisverfahren
(Alt: "Das Beweissicherungsverfahren")
(Basis: Rechtspflegevereinfachungsgesetz vom 01.04.1998)
Ziel dieses Gesetzes ist es, die außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten zu fördern. Es bezieht sich im wesentlichen auf die
außerhalb eines Rechtsstreits und auf den Umfang der Beweiserhebung.
Es ist anwendbar in Rechtstreitigkeiten zu
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen
Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse daran hat, daß
festgestellt wird.
Ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 ZPO). Sie umfassen jetzt Feststellungen des Sachverständigen bezüglich Zustand, Wert, Ursache und Beseitigungsaufwand und geben den "Streitenden" ein Ergebnis in die Hand, mit dem sie sich ihre Erfolgsaussichten für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung an fünf Fingern abzählen können.
Prozessvermeidung
Erklärte Absicht ist, die zwischen den Parteien bestehenden Differenzen im Vorfeld und damit außerhalb einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu erledigen.
Feststellungen
Was der Sachverständige im Rahmen des Beweisverfahrens feststellen soll, muß sich aus dem Antrag ergeben. Der Antrag ist so zu formulieren, daß aus ihm klar hervorgeht, daß eine gutachterliche Feststellung zu
beantragt wird.
* Zum Beseitigungsaufwand gehört nicht nur der Aufwand, der zur Beseitigung des konkreten Mangels erforderlich ist, sondern alle Arbeiten, die erforderlich sind, um die Sache in einen vertragsmäßigen Zustand zu versetzen. Der Aufwand umfaßt damit auch die Behebung von Schäden, die im Rahmen der Beseitigung von Mängeln an der Leistung anderer Unternehmer oder am Eigentum des Bauherrn entstehen.
Wichtig!
Was nicht beantragt wird, was vergessen wurde, kann nicht begutachtet werden.
Tatsachen und Beweismittel
Dass Sie sich in Ihrem Antrag an die Wahrheit, sprich die Tatsachen halten sollten, liegt in Ihrem eigenen Interesse. Manchmal hat man keine Tatsachen, sondern vermutet etwas. Dann sollte dies auch als Vermutung aus dem Antrag hervorgehen. Ihre Darstellungen, die der Gutachter untersuchen, sprich begutachten soll, müssen Sie als Frage formulieren.
Achtung!
Ist schon die Fragestellung falsch, ist möglicherweise auch die Antwort des Gutachters falsch. Wählen Sie daher die Formulierung sehr sorgfältig, sonst könnte sie vom Gutachter ungewollt mißverstanden werden.
Beispiel zur falschen Fragestellung
Zu starkes Fußbodengefälle
Der AG will eine Fußbodenheizung einsetzen. In der Bedenkenanzeige der Heizungsfirma wurde die Vorleistung der Baufirma als mangelbehaftet bezeichnet, da der Betonuntergrund ein zu starkes Gefälle aufweist und daher Mängelansprüche für die Heizung abgelehnt werden.
Die Vorleistungen des Baubetriebes sind eindeutig mangelbehaftet, wie ja der Heizungsbetrieb bestätigt hat.
Beispiel zur richtigen Fragestellung
Fußbodengefälle
Der AG will eine Fußbodenheizung einsetzen. In der Bedenkenanzeige der Heizungsfirma wurde die Vorleistung der Baufirma als mangelbehaftet bezeichnet, da der Betonuntergrund ein zu starkes Gefälle aufweist und daher die Mängelansprüche für die Funktion der Heizung abgelehnt werden.
Sind die Vorleistungen des Baubetriebes noch im Rahmen der zulässigen Toleranzen der DIN erbracht worden oder sind die Bedenken der Heizungsfirma berechtigt?
Achtung! Fügen Sie Ihren Ausführungen immer die vorhandenen Beweismittel bei.
Beispiel:
| Beweismittel: |
|
Ein Antrag sollte weder vom formellen noch vom inhaltlichen her auf die leichte Schulter genommen werden, da für das selbständige Beweisverfahren kein Anwaltszwang besteht. Jeder kann damit als sogenannte "Laienpartei" einen entsprechenden Antrag stellen. Zuständig ist das Gericht, das nach dem Vortrag des Antragstellers zur Entscheidung in der Hauptsache berufen wäre.
Warnung!
Im Ergebnis muß vor Alleingängen als "Laienpartei" insbesondere in Bausachen gewarnt werden. Eine Beratung durch Fachleute wird sich immer auszahlen. Die Beratungskosten muss der Vertragsgegner bezahlen, wenn er den Rechtsstreit verliert.
Ein Antrag auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens muß in jedem Fall folgende Punkte enthalten:
* Welcher Beweismittel sich der Antragsteller zur Glaubhaftmachung bedient, bleibt ihm überlassen. Er kann Urkunden genauso vorlegen, wie eine eigene eidesstattliche Versicherung oder die Aussagen von Dritten als Zeugen.
Vorschlagsrecht
Zu dem zu beauftragenden Sachverständigen braucht man sich nicht zu äußern. Der Sachverständige wird vom Gericht ausgewählt. Der Antragsteller hat jedoch das Recht, einen Sachverständigen in der Antragschrift vorzuschlagen.
Der Streitwert
Da sich die Gerichtskosten nach dem Streitwert richten, ist es günstiger, dass der Antragsteller, sofern er fachlich dazu in der Lage ist, diese Kosten selbst ermittelt und im Antrag mit benennt. Ansonsten legt das Gericht den Streitwert fest.
Die Kosten
Der Sachverständige ist verpflichtet, die Kosten des Beweisverfahrens im Auge zu behalten. Stehen Kosten zur Diskussion, die nicht mehr im Verhältnis zum Wert des Streitgegenstandes stehen, dann muß der Sachverständige darauf hinweisen. Tut er das nicht, läuft er Gefahr, umsonst tätig gewesen zu sein, da dann seine Entschädigung angemessen und damit im Extremfall bis auf Null gekürzt werden kann.
Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens gehören zu den Kosten der Hauptsache. Kommt es also nach Durchführung des Beweisverfahrens zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung der Parteien, so umfaßt die in diesem Verfahren ergehende Kostenentscheidung auch die Kosten des vorausgegangenen Beweisverfahrens, die damit von einem oder beiden Parteien zu tragen sind.